1T硬盘实际只有851（1t硬盘怎么只有9315g）「1t的硬盘怎么只有931g」

　　评估报告共三册

　　本册为第二（8）册

　　浙江英特团体股份有限公司拟向

　　浙江华资实业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司

　　定向发行股票购买该二公司持有

　　浙江英特药业有限责任公司26%和24%股权项目

　　长期投资-浙江英特物流有限公司

　　资产评估说明

　　中联评报字[2015]第648号

　　中联资产评估团体有限公司

　　二〇一五年六月十五日

　　浙江英特团体股份有限公司拟购买浙江英特药业有限责任公司股权项目

　　长期投资-浙江英特物流有限公司资产评估阐明

　　目录

　　第一部分关于评估阐明利用范围的声明..................................................1

　　第二部分企业关于举行资产评估有关事项的阐明..................................2

　　第三部分资产清稽核实环境阐明..............................................................3

　　第四部分资产底子法评估阐明..................................................................7

　　一、活动资产评估技能阐明......................................................................7

　　二、长期股权投资评估技能阐明............................................................10

　　三、固定资产评估技能阐明....................................................................14

　　三、无形资产--地皮利用权评估技能阐明..............................................49

　　四、长期待摊费用技能阐明....................................................................87

　　五、递延所得税资产技能阐明................................................................87

　　六、负债评估技能阐明............................................................................88

　　第五部分收益法评估技能阐明................................................................91

　　一、根本假设............................................................................................91

　　二、评估方法............................................................................................92

　　三、资产核实与尽职观察环境阐明........................................................96

　　四、宏观经济形势..................................................................................103

　　五、收益限期确定..................................................................................124

　　六、净现金流量估算..............................................................................125

　　七、股东权益代价的猜测......................................................................134

　　第六部分评估结论及其分析..................................................................140

　　中联资产评估团体有限公司

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　　企业关于举行资产评估有关事项的阐明

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　　第一部分关于评估阐明利用范围的声明

　　本资产评估阐明，仅供评估主管构造、企业主管部分存案检察资产

　　评估陈诉和相干羁系部分查抄评估机构工作之用，非法律、行政法规规

　　定，质料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见

　　诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于

　　得到评估陈诉而成为评估陈诉利用者。

　　中联资产评估团体有限公司

　　二〇一五年六月十五日

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　　第二部分企业关于举行资产评估有关事项的阐明

　　本资产评估阐明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由

　　委托方单位负责人和被评估单位负责人具名，加盖相应单位公章并签订

　　日期。具体内容请见《关于举行资产评估有关事项的阐明》。

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　　第三部分资产清稽核实环境阐明

　　一、评估对象与评估范围阐明

　　（一）评估对象与评估范围内容

　　评估对象是浙江英特物流有限公司（以下简称：“英特物流”）股东

　　全部权益，评估范围为浙江英特物流有限公司全部资产及相干负债，账

　　面资产总额21,706.40万元、负债2,441.60万元、所有者权益

　　19,264.80万元。具体包括流动资产1,026.15万元；非流动资产

　　20,680.25万元；活动负债2,253.51万元；非活动负债188.09万元。

　　上述资产与负债数据系浙江英特物流有限公司提供的2014年12月

　　31日的资产负债表，该管帐报表经天职国际管帐师事件所（特别平凡合

　　伙）审计。

　　委托评估对象和评估范围与经济举动涉及的评估对象和评估范围

　　同等。

　　本次评估范围中的重要资产为活动资产、长期股权投资、固定资产、

　　无形资和长期待摊费用。活动资产重要为货币资金、应收类款子和存货。

　　固定资产包罗房屋构筑物、呆板装备、车辆和电子装备827项。

　　（二）实物资产的分布环境及特点

　　纳入评估范围内的实物资产账面值10,963.03万元，占评估范围内

　　总资产的50.51%。重要资产为房屋建（构）筑物、呆板装备、车辆、

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　　电子装备等。

　　1．实物资产重要分布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋构筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路7号。房屋构筑物均办理了房屋全部权证、地皮使

　　用权证，地皮利用权手续完备，地皮利用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋构筑物8项，

　　构筑面积47,230.15平方米，分别为2008-2013年建成投产。

　　构筑物、管道沟槽共6项重要为厂区配套的蹊径、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.呆板装备：浙江英特物流有限公司的装备重要为呆板装备、电子

　　装备和车辆，呆板装备540项，电子装备827项，车辆46项。至评估

　　基准日装备维护、保养、利用正常，有少部分装备超出经济利用年限但

　　仍在利用。

　　（三）企业申报的账面记录大概未记录的无形资产环境

　　浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为地皮利用权。土

　　地利用权1宗，为工业用地，账面本钱15,475,456.00元，已取得国有土

　　地利用证。

　　克制基准日2014年12月31日，企业申报评估范围内无账面未记

　　录的无形资产。

　　（四）企业申报的表外资产的范例、数量

　　克制基准日2014年12月31日，除上述资产外浙江英特物流有限

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　　公司申报评估的范围内无表外资产。

　　（五）引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和

　　账面金额（大概评估值）。

　　本次评估陈诉中基准日各项资产及负债账面值系天职国际管帐师

　　事件所(特别平凡合资)的审计结果。除此之外，未引用其他机构陈诉内

　　容。

　　二、资产核实环境总体阐明

　　评估职员在进入现场清查前，订定现场清查实行筹划，按资产范例

　　和分布特点，分成房屋构筑物、呆板装备、活动资产、无形资产、收益

　　法等小组，同时于2015年1月10日至2015年2月10日举行现场的核

　　查工作。清查工作竣事后，各小组对清稽核实及现场勘探环境举行工作

　　总结。清稽核实的重要步调如下：

　　起首，辅导企业举行资产的清查、申报评估的资产明细，并网络整

　　理评估资料。2015年1月上旬，评估职员开展前期摆设工作，评估师对

　　企业资产评估共同工作要求举行了具体讲授，包罗资产评估的根本概念、

　　资产评估的任务、本次资产评估的筹划安排、需委托方和被评估企业提

　　供的资料清单、企业资产清稽核实工作的要求、评估明细表和资产观察

　　表的填报阐明等。在此底子上，填报“评估申报明细表”和“资产观察表”，

　　网络并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技能状态、经济

　　技能指标等环境的资料。

　　其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产举行现场查勘。差别

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　　的资产范例，采取差别的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步增补、

　　修改和美满资产评估申报明细表，使“表”、“实”符合。

　　再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清稽核实“表”、“实”

　　符合的底子上，对企业提供的产权资料举行了核查。核查中，重点查验

　　了产权权属资料中所载明的全部人以及其他事项，对产权权属资料中所

　　载明的全部人与资产持有者和相干当事人不符以及缺乏产权权属资料

　　的环境，给予高度关注，进一步通过扣问的方式，相识产权权属。

　　（二）影响资产核实的事项及处理惩罚方法

　　评估过程中，评估职员观察所评估房屋构筑物的外貌，在尽大概的

　　环境下察看了构筑物内部装修环境和利用环境，未举行任何布局和材质

　　测试。在对装备举行勘探时，因检测本领限定及部分装备正在运行等原

　　因，重要依靠于评估职员的表面观察和被评估单位提供的近期检测资料

　　及向有关操纵利用职员的扣问环境等判定装备状态。

　　本次评估除上述事项外，未发现其他影响资产核实的事项。

　　（三）资产清稽核实结论

　　颠末清稽核实，至评估基准日，经评估职员与企业相干职员清查，

　　清查环境表明：

　　1．非实物资产，评估申报明细表和账面记录同等，申报明细表与

　　实际环境符合。

　　2．实物资产的清查环境与申报明细逐一查对，对清稽核实明细项

　　目已与企业财务职员举行了沟通。

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　　第四部分资产底子法评估阐明

　　根据本次资产评估的目标、资财产务性子、可得到资料的环境等，

　　采取资产底子法举行评估。各类资产及负债的评估方法阐明如下。

　　一、活动资产评估技能阐明

　　（一）评估范围

　　纳入评估的活动资产包罗货币资金、应收账款、预付账款、其他应

　　收款和其他活动资产。

　　（二）评估程序

　　1．根据企业填报的活动资产评估申报表，与企业财务报表举行核

　　对，明白需举行评估的活动资产的具体内容。

　　2．根据企业填报的活动资产评估申报表，到现场举行账务查对，

　　原始凭据的查验，对实物类活动资产举行盘货、对资产状态举行调稽核

　　实。

　　3．网络整理与相干文件、资料。

　　4．在账务查对清楚、环境相识清楚并已网络到评估所需的资料的

　　底子上分别评定估算。

　　（三）评估方法

　　1．活动资产评估方法

　　采取重置本钱法评估，重要是：对货币资金及流畅性强的资产，按

　　经核实后的账面代价确定评估值；对应收类债权资产，以查对无误账面

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　　值为底子，根据实际收回的大概性确定评估值。

　　2．各项活动资产的评估

　　（1）货币资金

　　货币资金账面值为2,338,445.26元，此中现金8,854.64元，银行

　　存款2,329,590.62元。

　　库存现金存放于公司财务部。评估职员对现金举行全面的实地皮点，

　　根据盘货金额环境和基准日期至盘货日期的账务记录环境倒推评估基

　　准日的金额，全部与账面记录的金额符合。以盘货核实后账面值确定评

　　估值。现金评估值8,854.64元。

　　银行存款均为人民币存款，对全部银行存款账户举行了函证，以证

　　明银行存款的真实存在，同时查抄有无未入账的银行乞贷，查抄“银行

　　存款余额调治表”中未达账的真实性，以及评估基准日后的进账环境。

　　以清稽核实后账面值确以为评估值。

　　银行存款评估值2,329,590.62元。

　　货币资金评估值2,338,445.26元。

　　（2）应收账款

　　应收账款账面余额2,436,631.86元，坏账预备12,183.16元，账面

　　代价2,424,448.70元，重要为应收的各企业的运费和仓储费。

　　评估职员在对应收款子核实无误的底子上，借助于汗青资料和如今

　　观察相识的环境，具体分析数额、欠款时间和缘故起因、款子采取环境、欠

　　款人资金、名誉、策划管理近况等。根据债务人的财务状态及汗青还款

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　　环境，及条约推行的环境，由企业业务职员、管理职员及评估职员分析

　　后判定的风险丧失数量确定。

　　应收账款采取账龄分析的方法估计评估风险丧失，对发生时间在1

　　年以内的，评估风险丧失的大概性为0.5%；发生时间1到2年（含2

　　年）的评估风险丧失的大概性为10%；发生时间2到3年（含3年）的

　　评估风险丧失的大概性为20%；发生时间3到4年（含4年）的评估风

　　险丧失的大概性为50%；发生时间4到5年（含4年）的评估风险丧失

　　的大概性为70%；发生时间5年以上的评估风险丧失为100%。

　　按以上标准，确定评估风险丧失12,183.16元，以应收账款合计减

　　去评估风险丧失后的金额确定评估值。坏账预备按评估有关规定评估为

　　0.00元。

　　应收账款评估值为2,424,448.70元。

　　（3）预付账款

　　预付账款账面代价为3,489,806.10元，重要为预付房租、装备款和

　　空调维护费等。对预付账款，评估职员核实了账簿记录、查抄了原始凭

　　证、采购条约等相干资料，核实买卖业务事项的真实性、账龄、业务内容和

　　金额等，未发现供货单位有停业、取消或不能按条约规定按时提供货品

　　等环境，故以核实后账面值作为评估值。

　　预付账款评估值为3,489,806.10元。

　　（4）其他应收款

　　其他应收款账面余额764,066.83元，坏账预备148,915.22元，账

　　面净额615,151.61元。重要为燃气费、履约包管金和押金等。

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　　评估职员在对其他应收款核实无误的底子上，借助于汗青资料和现

　　在观察相识的环境，具体分析数额、欠款时间和缘故起因、款子采取环境、

　　欠款人资金、名誉、策划管理近况等。采取个别认定和账龄分析的方法

　　估计评估风险丧失。对关联方的往来款子及内部职工备用金乞贷，评估

　　风险丧失的大概性为0；对外部单位发生时间在1年以内的，评估风险

　　丧失的大概性为0.5%；发生时间1到2年（含2年）的评估风险丧失

　　的大概性为10%；发生时间2到3年（含3年）的评估风险丧失的大概

　　性为20%；发生时间3到4年（含4年）的评估风险丧失的大概性为

　　50%；发生时间4到5年（含4年）的评估风险丧失的大概性为70%；

　　发生时间5年以上的评估风险丧失为100%。

　　按以上标准，确定评估风险丧失148,915.22元，以其他应收款合

　　计减去评估风险丧失后的金额确定评估值。坏账预备按评估有关规定评

　　估为0.00元

　　其他应收款评估值615,151.61元。

　　（5）其他活动资产

　　其他活动资产账面1,393,664.61元，重要为期末留抵税额。评估人

　　员查对明细账与总账、报表余额符合，查对企业税额盘算的公道性等。

　　按核实后的账面值确认其他活动资产评估值。

　　其他活动资产评估值为1,393,664.61元。

　　二、长期股权投资评估技能阐明

　　1.长期股权概况.

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　　长期股权投资的账面值80,000,000.00元，共2项投资。具体明细如

　　下表：

　　表4-1长期投资环境表

　　投资持股

　　被投资单位名称账面代价

　　日期比例%

　　温州英特医药仓储有限公司2013/6/554.5530,000,000.00

　　金华英特医药物流有限公司2014/12/108050,000,000.00

　　合计80,000,000.00

　　各长投单位根本环境如下：

　　(1)温州英特药仓储有限公司

　　名称：温州英特药仓储有限公司

　　类型：有限责任公司

　　住所：温州经济技能开辟区滨海园区明珠路管委会办公楼5108

　　室

　　法定代表人：吴华庆

　　业务执照注册号：330305000025752

　　注册资源：5000万元

　　创建日期：2012年4月26日

　　公司办公地点：温州经济技能开辟区滨海园区明珠路管委会办公楼

　　5108室

　　策划范围：答应策划项目：无。一样平常策划项目：药品仓储服务（不

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　　含伤害化学品）。（上述策划范围不含国家法律法规规定克制、限定和许

　　可策划的项目。）

　　温州英特医药仓储有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于

　　2012年4月出资2500万元设立的。

　　2013年6月18日，浙江英特物流有限公司对温州英特医药仓储有

　　限公司增资3000万元。增资后注册资源更为5500万元，股东为浙江英

　　特药业有限责任公司（持股45.45%）和浙江英特物流有限公司（持股

　　54.55%）。

　　克制评估基准日，温州英特药仓储有限公司实收资源为5500万元

　　人民币，股东名称、出资额和出资比比方下：

　　表4-2股东名称、出资额和出资比例

　　序号股东名称出资额（万元）出资比例%

　　1浙江英特药业有限责任公司2,500.0045.45%

　　2浙江英特物流有限公司3,000.0054.55%

　　合计5,500.00100%

　　温州英特药仓储有限公司资产总额为5,606.77万元，负债总额

　　13.20万元，全部者权益5,593.57万元。

　　（2）金华英特医药物流有限公司

　　名称：金华英特医药物流有限公司

　　类型：有限责任公司

　　住所：浙江省兰溪市上华街道沈村

　　法定代表人：吴华庆

　　业务执照注册号：330702000067356

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　　注册资源：5000万元

　　创建日期：2011年11月22日

　　公司办公地点：浙江省兰溪市上华街道沈村

　　策划范围：药品装卸搬运、仓储服务，药品物流方案计划，国内

　　货运署理、货运信息咨询服务，市场营销策划。（依法须经答应的项目，

　　经相干部分答应后方可开展策划活动）

　　金华英特医药物流有限公司是由浙江英特药业有限责任公司于

　　2013年3月出资1000万元设立的。2014年12月浙江英特物流有限公

　　司对金华英特医药物流有限公司增资4000万元，增资后金华英特医药

　　物流有限公司注册资源为5000万元。股东为浙江英特药业有限责任公

　　司（持股20%）以及浙江英特物流有限公司（持股80%）。

　　克制评估基准日，金华英特医药物流有限公司实收资源为5000万

　　元人民币，股东名称、出资额和出资比比方下：

　　表4-3股东名称、出资额和出资比例

　　序号股东名称出资额（万元）出资比例%

　　1浙江英特药业有限责任公司1,000.0020%

　　2浙江英特物流有限公司4,000.0080%

　　合计5,000.00100%

　　金华英特医药物流有限公司资产总额为6,057.92万元，负债总额

　　0.02万元，全部者权益6,057.90万元。

　　评估职员根据企业申报的长期股权投资评估明细表，查阅了投资单

　　位章程、协议、策划范围和策划环境、投资日期、原始投资额和股权比

　　例等书面资料。

　　2.评估方法

　　中联资产评估团体有限公司第13页

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　　长期股权投资是具有控制关系和非控制关系的长期股权投资，对被

　　投资单位采取资产底子法和收益法举行团体评估，对于控股的长期股权

　　投资以对被投资单位举行团体评估后的股东全部权益乘以持股比例作

　　为评估值，对于非控股的长期股权投资按照被投资企业基准日的全部者

　　权益乘以股权比例确定长期投资的评估值。

　　本次评估对上述两家长投企业举行了团体评估，评估值以被投单位

　　经评估后的全部者权益乘以英特物流的持股比例确认。

　　在确定长期股权投资评估值时，评估师没有思量控股权和少数股权

　　等因素产生的溢价和折价。

　　3．评估结果

　　经上述评估，长期股权投资的评估值为80,902,454.76元，增值

　　902,454.76元，增值率1.13%。

　　三、固定资产评估技能阐明

　　(一)房屋构筑物评估技能阐明

　　1、评估范围

　　纳入评估范围的房屋构筑物为浙江英特物流有限公司的全部构筑

　　物类资产，该资产于评估基准日的账面值如下：

　　表4-4房屋构筑物类资产环境表

　　编账面代价

　　科目名称

　　号

　　原值净值

　　房屋构筑物类合计89,070,136.0870,718,995.71

　　4-6-1固定资产-房屋构筑物83,989,092.1068,950,269.61

　　中联资产评估团体有限公司第14页

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　　4-6-2固定资产-构筑物及其他辅助办法2,730,952.60903,940.13

　　4-6-3固定资产-管道及沟槽2,350,091.38864,785.97

　　纳入评估范围的房屋建（构）筑物包罗房屋、构筑物、管道沟槽共

　　14项，此中房屋构筑物8项、构筑物3项、管道沟槽3项。

　　2、重要房屋建（构）筑物概况

　　（1）重要房屋构筑物分布状态

　　浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋构筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路7号。房屋构筑物均办理了房屋全部权证、地皮使

　　用权证，地皮利用权手续完备，地皮利用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　该公司现有房屋构筑物8项，构筑面积47,230.15平方米，分别为

　　2008-2013年建成投产。

　　构筑物、管道沟槽共6项重要为厂区配套的蹊径、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　（2）重要房屋建(构)筑物布局

　　该公司的房屋构筑物构筑布局大要上分为框架布局和砖混布局。

　　①框架布局

　　框架布局的底子为预制混凝土管桩和现浇钢筋混凝土独立桩承台

　　底子，上部为现制钢筋砼框架柱、梁、板，形成整个房屋的框架骨架，

　　围护墙体一样平常为240mm厚砖或空心砖墙。屋面一样平常有保温层或防水材

　　料防水层。

　　②砖混布局

　　中联资产评估团体有限公司第15页

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　　砖混布局的底子为条形底子，砖承重墙，外墙厚240mm，内墙厚

　　240mm，墙内设有构造柱。现浇楼板、屋面板，屋面有保温层、防水材

　　料防水层。

　　（3）装修状态

　　该公司办公用构筑物外墙大多数为抹灰刷涂料、楼地面贴地砖、花

　　岗岩等，门窗大部分采取木门、铝合金门、塑钢窗。厂房大部分为电动

　　卷帘门、电动提拔门，地面为金属骨料耐磨混凝土。中心空调、电梯、

　　消防、电子监控、水、电、通讯等配套办法齐备。

　　（4）室外配套工程

　　厂区室外配套工程，重要为蹊径、围墙、室外给、排水等。

　　3、检察、现场勘探和市场观察

　　（1）资料检察

　　①评估申报表的检察

　　房屋构筑物清查申报表：构筑面积以房产证证载面积为依据。构筑

　　物及其附属办法申报表：这部分内容重要是规格尺寸填写不全，已另列

　　操纵表重新作了补填。

　　②权证检察

　　本次评估范围内构筑物均办理了房屋全部权证，申报的构筑面积与

　　房产证证载面积同等。

　　本次评估范围内的全部构筑物均未设定抵押、包管等他项权利。

　　（2）现场勘探

　　中联资产评估团体有限公司第16页

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　　在评估时对现场作了全面的勘探，一方面是为了核实委估项目账面

　　是否与实际符合，查对构筑面积和布局范例等，另一方面是查察构筑基

　　础和布局的现时状态，查察其承载力的稳固性和牢固性等。经现场勘探，

　　以为委估的房屋构筑均可连续利用。室外配套办法较为美满，利用功能

　　正常。

　　（3）市场观察

　　市场观察重要是搜集与房屋评估的有关资料，此中包罗浙江省构筑

　　工程预算定额及其配套的取费标准，及如今实行的前期及别的费用标准

　　以及浙江省杭州市的构筑单方造价资料等，在被评估单位有关职员的配

　　合下，颠末我们的积极，完成了上述资料的搜集工作，这将使我们的评

　　估有了可靠、正确的依据，以确保评估值的正确性。

　　4、评估程序

　　（1）由被评估企业将必要参加评估的建（构）筑物及其附属办法

　　等项目按评估要求填写评估申报表。

　　（2）由被评估企业提供工程建立的预、决算资料及2014年12月

　　质料信息代价，施工图及竣工图。

　　（3）评估职员起首对被评估企业提供的评估申报表举行查抄，凡

　　不符合填写要求的请被评估企业有关职员补齐填全。

　　评估职员按被评估企业提供的符合要求的评估申报表由相干职员

　　陪伴举行现场实地查勘。评估职员在现场对房屋构筑的布局情势、层高、

　　层数、跨度、材质、表里装修、施工质量、利用维修环境举行逐项具体

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　　的记录，并向有关职员深入相识房屋构筑的底子环境。

　　（4）根据以上网络到的资料及数据举行工程造价的盘算及费率、

　　成新率的测定，末了盘算出重置全价及评估值。

　　（5）撰写评估技能阐明。

　　5、评估方法

　　基于本次评估之特定目标，连合各待评构筑物的特点，本次评估按

　　照房屋构筑物差别用途、布局特点和利用性子采取重置本钱法举行评估。

　　重置本钱法：

　　对重要自建构筑物的评估，是根据构筑工程预、结算资料按构筑物

　　工程量，以现行定额标准、建立规费、贷款利率盘算出构筑物的重置全

　　价，并按构筑物的利用年限和对构筑物现场勘探的环境综合确定成新率，

　　进而盘算构筑物评估净值。

　　构筑物评估值=重置全价×成新率

　　其他自建构筑物是在实地勘探的底子上，以类比的方法，综合思量

　　各项评估要素，确定重置单价并盘算评估净值。

　　①重置全价

　　重值全价由建安造价、前期及其他费用、资金本钱三部分构成。

　　A、建安造价简直定

　　构筑安装工程造价包罗土建工程、给排水、电气工程的总价，建安

　　工程造价采取预(决)算调解法举行盘算，评估职员依据《浙江省构筑工

　　程预算定额》(2010版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010版)、《浙江

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　　省构筑工程施工费用定额》(2010版)、《杭州市造价信息》(2014第12

　　期)，盘算工程建安造价。

　　B、前期及其他费用简直定

　　前期及其他费用，包罗本地地方当局规定收取的建立费用及建立单

　　位为建立工程而投入的除构筑造价外的别的费用两个部分。包罗的内容

　　及取费标准见下表：

　　表4-5工程建立前期及别的费用表

　　序取费费

　　费用名称取费依据

　　号基数率

　　1造价×0.4计投资[1999]1283号、浙价服〔2013〕252

　　可行性研究费

　　费率0%号

　　2造价×1.0

　　建立单位管理费财建[2002]394号

　　费率1%

　　3造价×0.2

　　招标署理费计代价[2002]1980号、发改代价[2011]534号

　　费率1%

　　4造价×0.0计代价[2002]125号、发改代价[2011]534号;浙价

　　环境影响评价费

　　费率8%服〔2013〕85号

　　5造价×3.8

　　勘探计划费计代价[2002]10号、计办代价[2002]1153号

　　费率0%

　　6造价×2.2发改代价[2007]670号、浙价服〔2007〕126

　　工程监理费

　　费率0%号

　　7新型墙体质料专项构筑10.

　　浙财综字〔2008〕1号

　　基金面积00

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　　8构筑1.5

　　散装水泥专项资金浙财综〔2010〕59号

　　面积0

　　9构筑1.6

　　白蚁防治费浙财综字〔2002〕85号

　　面积0

　　1施工图计划文件检察构筑1.0

　　浙价服〔2007〕147号

　　0费面积0

　　C、资金本钱简直定

　　资金本钱系在建立期内为工程建立所投入资金的贷款利钱，其采取

　　的利率按基准日中国人民银行规定标准盘算，工期按建立正常环境周期

　　盘算，并按匀称投入思量：

　　资金本钱=(工程建安造价+前期及别的费用)×公道工期×贷款利钱

　　×50%

　　表4-6贷款利率表

　　项目年利率%

　　一、短期贷款

　　六个月以内(含六个月)5.6

　　六个月至一年(含一年)5.6

　　二、中长期贷款

　　一至三年(含三年)6.0

　　三至五年(含五年)6.0

　　五年以上6.15

　　成新率

　　本次评估房屋构筑物成新率简直定，根据建(构)筑物的底子、承重

　　布局(梁、板、柱)、墙体、楼地面、屋面、门窗、表里墙粉刷、天棚、

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　　水卫、电照等各部分的实际利用状态，确定尚可利用年限，从而综合评

　　定构筑物的成新率。

　　盘算公式：

　　综合成新率=尚可利用年限÷(尚可利用年限+已利用年限)

　　评估值简直定

　　评估值＝重置全价×成新率

　　6、评估结果及增减值缘故起因分析

　　（1）评估结果

　　浙江英特物流有限公司本次评估范围内的房屋建（构）筑物账面原

　　值89,070,136.08元，净值70,718,995.71元，评估原值91,213,100.00

　　元，评估净值81,632,468.00元，评估原值增值2,142,963.92元，增值

　　率2.41%，评估净值增值10,913,472.29元，增值率15.43%。汇总

　　如下：

　　表4-7房屋建（构）筑物评估结果汇总表

　　账面代价评估代价增值率%

　　科目名称

　　原值净值原值净值原值净值

　　合计89,070,136.0870,718,995.7191,213,100.0081,632,468.002.4115.43

　　房屋构筑物83,989,092.1068,950,269.6186,034,200.0077,980,151.002.4313.10

　　构筑物2,730,952.60903,940.132,795,300.001,816,945.002.36101.00

　　管道及沟槽2,350,091.38864,785.972,383,600.001,835,372.001.43112.23

　　详见“固定资产清查评估汇总表”、“房屋构筑物清查评估明细表”。

　　（2）评估增减值缘故起因分析

　　房屋建（构）筑物类资产评估原值增值是由于近几年构筑工程人工

　　费用涨幅较快，使得构筑工程的构筑本钱有所增长，致使评估原值有所

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　　增值；评估净值增值的重要缘故起因是：企业财务构筑物折旧年限短于评估

　　盘算的经济耐用年限，评估原值的增值也是评估净值增值的缘故起因之一。

　　7、典范案例

　　案例一：厂房二（评估明细表序号2）

　　（1）概况

　　浙江英特物流有限公司厂房二，框架布局6层（地上5层、地下1

　　层），构筑面积20,018.51平方米，账面原值34,857,133.14元。2013年3

　　月建成并投入利用。厂房二房屋全部权证证号杭房权证拱字第12409057

　　号，地皮利用权证证号杭拱国用（2012）第100029号，证载权利人均

　　为浙江英特物流有限公司。

　　布局特性：厂房二长64.24m、宽58.48m；檐口高度30.75m，层

　　高5.5m。直径900mm混凝土钻孔灌注桩地基，桩长30m，现浇钢筋混

　　凝土独立桩承台底子、框架柱、梁、楼板和屋盖，表里墙采取240mm

　　厚空心砖砌体。屋面采取卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂

　　料，内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　配套办法有载货电梯、中心空调、消防报警、主动喷淋、电子监控、

　　给排水、照明等。

　　（2）重置全价盘算

　　1）构筑安装工程造价

　　对该构筑物的评估中采取本钱法举行评定估算。建安工程造价采取

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　　预(决)算调解法举行盘算，评估职员套用《浙江省构筑工程预算定额》

　　(2010版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010版)、《浙江省构筑工程施

　　工费用定额》(2010版)、《杭州市造价信息》(2014第12期)，盘算工

　　程建安造价。根据被评估单位地点地方当局的有关规定，盘算各类建立

　　取费及建立单位所付出的前期费用及别的费用。该构筑物公道建立期为

　　2年，贷款利率为6.0%，建立资金按匀称投入盘算资金本钱。具体盘算

　　过程详见下表：

　　表4-8构筑工程造价汇总表

　　金额单位：人民币元

　　序

　　项目名称造价备注

　　号

　　31,426,705.6

　　1土建工程

　　2

　　2安装工程3,194,495.99

　　建安造价合计34,621,201.61

　　表4-9构筑工程费盘算表

　　金额单位：人民币元

　　序费

　　费用项目盘算方法金额

　　号率

　　一预算定额分部分项工程费26,483,880.73

　　1此中人工费+机器费∑（定额人工费+定额机器费）6,413,409.68

　　二施工构造步伐费2+3+4+5+6+7736,131.16

　　2安全文明施工费10.27%658,528.91

　　3夜间施工增长费0.04%2,565.36

　　此中1×费率

　　4工程定位复测费0.04%2,565.36

　　5冬雨季施工增长费0.20%12,826.82

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　　已竣工程及装备掩护

　　60.05%3,206.70

　　费

　　7二次搬运费0.88%56,438.01

　　三企业管理费27%1,750,860.84

　　1×费率

　　四利润10%641,340.97

　　五规费8+9+10729,180.26

　　8排污费、社保费、公积金1×费率10.40%666,994.61

　　9民工工伤保险费（一+二+三+四）×费率0.11%32,573.44

　　10伤害作业不测伤害保险费（一+二+三+四）×费率0.10%29,612.21

　　六税金（一+二+三+四+五）×费率3.58%1,085,311.66

　　土建、装饰工程造价（一+二+三+四+五+六）31,426,705.62

　　表4-10安装工程费盘算表

　　金额单位：人民币元

　　序费

　　费用项目盘算方法金额

　　号率

　　2,801,4

　　预算定额分部分项工程费

　　一95.67

　　其373,82

　　人工费∑（定额人工费）

　　1中6.18

　　65,247.

　　施工构造步伐费2+3+4+5+6+7

　　二62

　　1661,771.

　　安全文明施工费

　　2.52%04

　　其

　　3夜间施工增长费1×费率0.04%

　　中149.53

　　4工程定位复测费0.04%149.53

　　5冬雨季施工增长费0.24%897.18

　　6已竣工程及装备掩护费0.13%485.97

　　7二次搬运费0.48%1,794.37

　　三企业管理费33%121,493.51

　　1×费率

　　四利润12%44,859.14

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　　五规费（8+9+10）51,079.11

　　8排污费、社保费、公积金1×费率11.96%44,709.61

　　9民工工伤保险费（一+二+三+四）×费率0.11%3,336.41

　　10伤害作业不测伤害保险费（一+二+三+四）×费率0.10%3,033.10

　　六税金（一+二+三+四+五）×费率3.58%110,320.94

　　安装工程造价（一+二+三+四+五+六）3,194,495.99

　　该工程建安造价=34,621,201.61元

　　2）前期费用及别的费用

　　工程前期及别的费用有建立单位管理费、勘探计划费、工程监理费

　　等，盘算过程见下表：

　　表4-11前期费用及别的费用

　　金额单位：人民币元

　　序取费基费

　　费用名称小计备注

　　号数率

　　造价×0.4

　　1可行性研究费

　　费率0%138,484.81

　　2建立单位管理费造价×费率1.01%

　　349,674.14

　　3招标署理费造价×费率0.21%

　　72,704.52

　　4环境影响评价费造价×费率0.08%

　　27,004.54

　　5勘探计划费造价×费率3.80%

　　1,315,605.66

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　　6工程监理费造价×费率2.20%

　　761,666.44

　　7新型墙体质料专项基金构筑面积10.00

　　200,185.10

　　8散装水泥专项资金构筑面积1.50

　　30,027.77

　　9白蚁防治费构筑面积1.60

　　32,029.62

　　10施工图计划文件检察费构筑面积1.00

　　20,018.51

　　合计2,947,401.11

　　3）资金本钱

　　资金本钱率为6.0%，公道施工工期按照2年举行估算。

　　资金本钱=(建安造价+前期及别的费用)×贷款利率×建立工期÷2

　　=(34,621,201.61＋2,947,401.11)×6.0%×2÷2

　　=2,254,116.16元

　　4）重置全价=建安造价＋前期及别的费用＋资金本钱

　　=34,621,201.61＋2,947,401.11＋2,254,116.16

　　=39,822,700.00元（取整）

　　（3）成新率简直定

　　该构筑物为框架布局，2013年3月建成，已利用1.84年。

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　　经实地勘探

　　布局部分：地基底子承载力强，梁、板、柱及墙坚固；墙体节点坚

　　固严实；屋面不渗漏保温隔热层齐备；地面平整坚固齐备。

　　装饰部分：门窗根本完备，开关机动；外墙装饰完备密实，内墙基

　　本完备无损；顶棚根本完备坚固无损。

　　装备部分：水卫管道根本流畅，个别轻微渗漏；电器线路装置齐备

　　根本齐备；总体利用环境精良。

　　根据上述综合环境，确定该构筑物尚可利用48年，则该构筑物成

　　新率盘算如下：

　　成新率=尚可利用年限÷（尚可利用年限+已利用年限）

　　=48÷（48+1.84）

　　=96%

　　（4）评估值简直定

　　评估值=重置全价×成新率

　　=39,822,700.00×96%

　　=38,229,792.00元

　　案例二：厂区蹊径(评估明细表4-6-2序号3)

　　(1)概况：

　　厂区蹊径于2008年1月建成投入利用，面积8,130.00平方米；沥青混

　　凝土布局，挖路槽67cm厚、塘渣（碎石）垫层25cm厚，水泥稳固土基

　　层25cm厚、沥青混凝土面层由上至下分别为3cm厚细粒式沥青混凝土、

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　　4cm厚中粒式沥青混凝土、5cm厚粗粒式沥青混凝土构成，有路边石，

　　配有排水沟。

　　(2)重置全价

　　对该构筑物的评估采取重置本钱法举行评定估算。

　　重值全价=构筑安装工程造价+前期及其他费用+资金本钱

　　1)构筑安装工程造价

　　建安工程造价采取预(决)算调解法举行盘算，套用《浙江省构筑工

　　程预算定额》(2010版)、《浙江省安装工程预算定额》(2010版)、《浙江

　　省构筑工程施工费用定额》(2010版)、《杭州市造价信息》(2014第12

　　期)，盘算工程建安造价。根据被评估单位地点地方当局的有关规定，

　　盘算各类建立取费及建立单位所付出的前期费用及别的费用。该构筑物

　　公道建立期为2年，贷款利率为6.0%，建立资金按匀称投入盘算资金

　　本钱。具体盘算过程详见下表：

　　表4-12土建工程造价取费盘算表

　　金额单位：元

　　序费

　　号费用项目盘算方法率金额

　　2,049,4

　　一预算定额分部分项工程费40.16

　　其220,78

　　1中人工费+机器费∑（定额人工费+定额机器费）5.12

　　25,341.

　　二施工构造步伐费2+3+4+5+6+772

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　　1022,670.

　　2安全文明施工费.27%22

　　其

　　31×费率

　　中夜间施工增长费0.04%88.31

　　4工程定位复测费0.04%88.31

　　5冬雨季施工增长费0.20%441.57

　　6已竣工程及装备掩护费0.05%110.39

　　7二次搬运费0.88%1,942.91

　　三企业管理费27%60,274.34

　　1×费率

　　四利润10%22,078.51

　　五规费8+9+1027,491.64

　　8排污费、社保费、公积金1×费率10.40%22,961.65

　　9民工工伤保险费（一+二+三+四）×费率0.11%2,372.85

　　10伤害作业不测伤害保险费（一+二+三+四）×费率0.10%2,157.13

　　（一+二+三+四+五）×费

　　六税金率3.58%78,144.08

　　土建、装饰工程造价（一+二+三+四+五+六）2,262,770.44

　　2)前期及其他费用

　　前期及其他费用套用本地及国家物价局、国家计委、建立部有关规

　　定，盘算各类建立取费及建立单位所付出的前期费用及别的费用，汇总

　　如下表。

　　表4-13前期工程及别的费用表

　　金额单位：元

　　序费

　　费用名称取费基数小计备注

　　号率

　　造价×费0.40

　　1可行性研究费

　　率%9,051.08

　　2建立单位管理费造价×费率1.01%

　　22,853.98

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　　3招标署理费造价×费率0.21%

　　4,751.82

　　4环境影响评价费造价×费率0.08%

　　1,764.96

　　5勘探计划费造价×费率3.80%

　　85,985.28

　　6工程监理费造价×费率2.20%

　　49,780.95

　　合计174,188.07

　　3)资金本钱

　　根据实际环境该单位团体项目建成至投产的公道建立期为2年，按

　　1~3年期固定资产贷款利率为6.0%，建立资金按匀称投入原则盘算资金

　　本钱。

　　资金本钱＝(构筑工程造价+前期及别的费用)×公道工期×贷款利钱

　　÷2

　　＝(2,262,770.44+174,188.07)×2×6.0%÷2

　　＝146,217.51(元)

　　4)重置全价

　　重置全价＝构筑工程造价＋前期及其他费用＋资金本钱

　　＝2,262,770.44+174,188.07+146,217.51

　　＝2,583,200.00元(取整)

　　(3)成新率

　　中联资产评估团体有限公司第30页

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　　该构筑物蹊径广场于2008年1月建成投入利用，克制评估基准日，

　　已利用6.92年。经实地勘探：蹊径主体布局齐备，路面平整没有破坏，

　　如今利用正常，确定其尚可利用为13年。

　　成新率＝尚可利用年限÷(尚可利用年限+已利用年限)

　　＝13÷(13+6.92)

　　＝65%(取整)

　　(4)评估值简直定

　　评估值=重置全价×成新率

　　=2,583,200.00×65%

　　=1,679,080.00(元)

　　(二)装备类评估技能阐明

　　1．评估范围

　　纳入本次评估范围的装备类资产为浙江英特物流有限公司克制评

　　估基准日2014年12月31日申报的全部呆板装备、车辆和电子装备，

　　评估基准日的账面值环境如下：

　　表4-14装备类资产环境表

　　账面值

　　名称

　　原值净值

　　机器装备49,334,708.7530,184,056.50

　　车辆8,230,473.285,826,110.76

　　电子装备5,301,807.252,901,124.62

　　62,866,989.2838,911,291.88

　　2．装备概况

　　中联资产评估团体有限公司第31页

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　　浙江英特物流有限公司的装备重要为呆板装备、电子装备和车辆，

　　呆板装备540项，电子装备827项，车辆46项。至评估基准日绝大部

　　分装备维护、保养、利用正常，有少部分装备超出经济利用年限但仍在

　　利用。

　　3．评估过程

　　（1）清稽核实

　　1）为包管评估结果的正确性，根据企业装备资产的构成特点，

　　引导该公司根据实际环境填写资产清查评估明细表，并以此作为评估的

　　底子。

　　2）针对资产清查评估明细表中差别的装备资产性子及特点，采

　　取差别的清稽核实方法举行现场勘探。做到不重不漏，并对装备的实际

　　运行状态举行认真观察和记录。

　　装备评估职员对重点装备，大型装备采取查阅装备运行记录，技能

　　档案，相识装备的运行状态；向现场操纵，维护职员相识装备的运行检

　　修环境，更换的重要部件及现阶段装备所能到达的重要技能指标环境；

　　向企业装备管理职员相识装备的一样平常管理环境及管理制度的落实环境，

　　从而比力充实地相识装备的汗青变动及运行环境；以全面盘货的方式对

　　实物举行清稽核实。

　　3）根据现场实地勘探结果，进一步美满清查评估明细表，要求做

　　到“表”，“实”符合。

　　4）关注本次评估范围内重点装备，如：查阅庞大装备的购置条约，

　　购货凭据等。

　　中联资产评估团体有限公司第32页

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　　（2）评定估算

　　根据评估目简直订价值范例，选择评估方法，开展市场询价工作，

　　举行评定估算。

　　（3）评估汇总

　　对装备类资产评估的开端结果举行分析汇总，对评估结果举行须要

　　的调解，修改和美满。

　　（4）撰写评估技能阐明

　　按资产评估准则的相干规定，体例“装备评估技能阐明”。

　　4．评估方法

　　根据本次评估目标，按照连续利用原则，以市场代价为依据，连合

　　委估装备的特点和网络资料环境，重要采取重置本钱法举行评估。

　　评估值=重置全价×成新率

　　（1）重置全价简直定

　　1）呆板装备重置全价简直定

　　重置全价=装备购置价（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费

　　+其他费用+资金本钱

　　①购置价

　　重要通过向装备生产厂家或贩卖公司询价或参照《2014机电产物报

　　价手册》等代价资料，以及参考近期同类装备的条约代价确定。对少数

　　未能查询到购置价的装备，采取同年代、同种别装备的代价变动率推算

　　确定购置价。

　　根据2009年1月1日起实行的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中

　　中联资产评估团体有限公司第33页

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　　华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实

　　施细则》(财务部国家税务总局令第50号)及《财务部、国家税务总局关

　　于天下实行增值税转型改革多少题目的关照》(财税[2008]170号)的相干

　　规定，自2009年1月1日起，增值税一样平常纳税人购进(包罗担当捐赠、实

　　物投资)大概自制(包罗改扩建、安装)固定资产发生的进项税额(简称固

　　定资产进项税额)，可凭增值税专用发票、海关入口增值税专用缴款书

　　和运输费用结算单子(统称增值税扣税凭据)从销项税额中抵扣。

　　②运杂费

　　以不含税购置价为底子，根据生产厂家与装备地点地间发生的装卸、

　　运输、保管、保险及其他相干费用，按差别运杂费率计取，同时，国家

　　税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入业务税改征增值税试点的关照》

　　（财税[2013]106号）文件规定抵扣率扣减应抵扣的增值税。购置代价中

　　包罗运输费用的不再计取运杂费。

　　运杂费（不含税）=含税运杂费/1.11

　　③安装调试费

　　根据被评估装备辅助质料斲丧、安装底子环境、安装的难易程度，

　　参照《资产评估常用数据与参数手册》相干装备安装费率予以测算确认。

　　对小型、无须安装的装备，不思量安装工程费。

　　④工程建立其他费

　　根据装备的特点，以含税装备购置价为底子，按差别费率计取。共

　　包罗：建立单位管理费、勘探计划费、工程监理费、招标署理服务费、

　　环境评价费、可行性研究费等。

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　　表4-15工程建立其他费率表

　　序计费费

　　费用取费依据

　　号底子率

　　可行性研造价×0.计投资[1999]1283号、浙价服〔2013〕252

　　1

　　究费费率48%号

　　建立单位造价×1.

　　2财建[2002]394号

　　管理费费率11%

　　招标署理造价×0.计代价[2002]1980号、发改代价[2011]534

　　3

　　费费率29%号

　　环境影响造价×0.计代价[2002]125号、发改代价[2011]534

　　4

　　评价费费率10%号

　　勘探计划造价×4.计代价[2002]10号、计办代价[2002]1153

　　5

　　费费率00%号

　　工程监理造价×2.发改代价[2007]670号、浙价服〔2007〕

　　6

　　费费率40%126号

　　小8.

　　计38%

　　⑤资金本钱

　　资金本钱为评估对象在公道建立工期（按团体工程思量）内占用资

　　金的筹资源钱，盘算公式如下：

　　资金本钱＝（装备购置费＋运杂费＋安装工程费+其他费用）×公道

　　建立工期×贷款利率×1/2

　　贷款利率按照评估基准日实行的利率确定，资金在建立期内按匀称

　　中联资产评估团体有限公司第35页

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　　投入思量。

　　2）运输车辆重置全价简直定

　　根据本地汽车市场贩卖信息等近期车辆市场代价资料，确定运输车

　　辆的现行含税购价，在此底子上根据《中华人民共和国车辆购置税暂行

　　条例》规定计入车辆购置税、新车上户牌照手续费等，同时根据财务部、

　　国家税务总局《关于将铁路运输和邮政业纳入业务税改征增值税试点的

　　关照》（财税[2013]106号）文件规定，在基准日2014年1月1日以后

　　购置车辆增值税可以抵扣政策，即：

　　确定其重置全价，盘算公式如下：

　　重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户手续费

　　3）电子装备重置全价简直定

　　根据本地市场信息及《中关村在线》，《平静洋电脑网》等近期市

　　场代价资料，确定评估基准日的电子装备代价，一样平常生产厂家或署理商

　　提供免费运输及安装调试，确定其重置全价：

　　重置全价=购置价（不含税）

　　另：部分电子装备采取市场法举行评估。

　　（2）综合成新率简直定

　　1）呆板装备综合成新率

　　对呆板装备的成新率，参照装备的经济寿命年限，并通过现场勘探

　　装备近况及查阅有关装备运行，补缀及装备管理档案资料，对装备各组

　　成部分举行勘探，综合判定该装备其尚可利用年限，在此底子上盘算成

　　新率N，即：

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　　N＝尚可利用年限/（实际已利用年限＋尚可利用年限）×100%

　　2）车辆综合成新率

　　根据商务部、发改委、公安部、环境掩护部令2012年第12号《机

　　动车逼迫报废标准规定》的有关规定，车辆按以下方法确定成新率后取

　　其较小者为终极成新率，即：

　　利用年限成新率＝（1－已利用年限／规定利用年限或经济利用年

　　限）×100%

　　行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100%

　　成新率＝Min（利用年限成新率，行驶里程成新率）

　　同时对待估车辆举行须要的勘探判定，若勘探判定结果与按上述方

　　法确定的成新率相差较大，则举行得当的调解，若两者结果相称，则不

　　举行调解。即：

　　成新率＝Min（利用年限成新率，行驶里程成新率）+a

　　3）电子装备成新率

　　采取尚可利用年限法或年限法确定其成新率。

　　成新率=（1-已利用年限÷经济寿命年限）×100%

　　或成新率=[尚可利用年限÷（已利用年限+尚可利用年限）]×100%

　　另：直接按二手市场价评估的电子装备，不再盘算成新率。

　　（3）评估值简直定

　　评估值=重置全价×成新率

　　5、评估结果

　　纳入本次评估范围的装备类资产评估结果详见下表：

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　　表4-16装备类资产评估结果汇总表

　　账面值评估值增减率

　　名称

　　原值净值原值净值原值净值

　　机器装备49,334,708.7530,184,056.5049,322,950.0034,182,835.00-0.0213.25

　　车辆8,230,473.285,826,110.767,628,800.005,624,491.00-7.31-3.46

　　电子装备5,301,807.252,901,124.624,674,610.002,698,759.00-11.83-6.98

　　合计62,866,989.2838,911,291.8861,626,360.0042,506,085.00-1.979.24

　　6、评估结果增减值缘故起因分析

　　（1）呆板装备评估原值减值的重要缘故起因是物价降落所致，评估净

　　值增值的重要缘故起因是评估所用的经济寿命年限高于企业提折旧的年限

　　所致。

　　（2）车辆评估原值净值减值重要是由于车辆现市场代价低于企业

　　的原购置代价所致。

　　（3）电子装备评估原值净值减值缘故起因是办公用电脑、复印机、传

　　真机等电子产物由于技能进步、市场代价降落导致评估减值。

　　7．典范案例

　　案例一：发电机组（呆板装备清查评估明细表：90）

　　（1）装备概述

　　装备名称：静音柴油发电机组

　　资产编号：13-04-000223

　　规格：康明斯KTA19-G4-YTW

　　装备供应商：江苏英泰机电有限公司

　　购置日期2011年12月31日

　　启用日期：2011年31日

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　　账面原值：413,000.00元

　　账面净值：295,295.12元

　　（2）装备概况

　　康明斯发电机品格精良、低燃油斲丧、噪声低、输出功率大，性能

　　可靠，其可靠的稳固性、经济性、动力性、历久性和环境安全性受到国

　　表里用户的欢迎，控制屏选用原装入口柴油发电机组专用多功能智能数

　　字式控制模块，中英文操纵界面，具有主动、手动控制功能、掩护功能

　　和各种参数表现，可实现手动控制、自启动控制、全主动化及主动化并

　　车功能。

　　重要技能参数：

　　YTW发电机启动电机

　　40KW一下0.7Pn

　　50,6475KW30KW

　　90,120KW55KW

　　150200250KW75KW

　　320KW350KW400KW110KW

　　（3）重置全价简直定

　　重置全价由装备购置费（不含税）、底子费、安装调试费、其他费

　　用和资金本钱五个部分构成。

　　表4-17煎药机重置全价盘算表

　　中联资产评估团体有限公司第39页

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　　计

　　代盘算结

　　项目费费盘算公式

　　码果

　　率

　　装备购置费（含425,200.

　　A

　　税）00

　　装备购置费不363,418.

　　BA/1.17

　　含税8

　　C底子费在构筑物思量0.00

　　D安装调试费0%A×费率0.00

　　E前期及其他费用8.38%（A+C+D）×费率35,631.76

　　F建立工期

　　G资金本钱6%（A+C+D+E）×贷款利率×建立周期×1/227,649.91

　　重置全价C+F+H+I+K426,700.47

　　静音柴油发电机组重置全价取整为426,700.00元。

　　有关数据的阐明

　　1）装备购置费简直定（含税）

　　根据江苏英泰机电有限公司署理商和厂家询价，确定该发电机组评

　　估购置价为425,200.00元/台套（含税）。

　　2）运杂费

　　中联资产评估团体有限公司第40页

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　　根据询价厂家负责运费，以是不取运杂费。

　　3）安装调试费

　　不必要安装调试不思量。

　　4）底子费率

　　在房屋中思量。

　　5）前期及其他费用简直定

　　根据相干规定，前期及其他费用按装备的购建本钱8.38%计取；

　　前期及其他费用=（装备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调

　　试费+底子费）×费率

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00）×8.38%

　　=35,631.76（元）

　　5）资金本钱简直定

　　浙江英特物流有限公司项目团体工程公道建立工期按2年，评估基

　　准日同期贷款年利率6.0%，资金匀称投入盘算。

　　资金本钱=（装备购置费（含税）+运杂费（含税）+安装调试费+

　　底子费+前期及其他费用）×贷款利率×建立周期×1/2

　　=（425,200.00+0.00+0.00+0.00+35,631.76）

　　×6.0%×2×1/2

　　=27,649.91（元）

　　6）重置全价简直定

　　重置全价=（装备购置费（不含税）+运杂费（不含税）+安装调试费

　　+底子费+前期及其他费用+资金本钱）

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　　=363,418.8+0.00+0.00+0.00+35,631.76+27,649.91

　　=426,700.00元（取整）

　　（4）成新率简直定

　　参照《资产评估取费表》选取经济寿命年限，并通过现场勘探装备

　　近况及查阅有关装备运行，补缀及装备管理档案资料，对装备各构成部

　　分参数举行分析，综合判定该装备其尚可利用年限，在此底子上盘算成

　　新率N，即：

　　N＝尚可利用年限/（实际已利用年限＋尚可利用年限）×100%

　　评估职员在企业装备管理职员的陪伴下对该装备的各部位举行现场

　　察看，该装备外貌感观正常，机器装置、电气装置、润滑体系、安全装

　　置等布局构成运行状态正常，评估职员以为该装备尚可利用8年。

　　该装备于2011年12月31日投入利用，至评估基准日已利用3年

　　成新率=尚可利用年限÷（已利用年限+尚可利用年限）×100%

　　=8/（3+8）×100%

　　=73%（取整）

　　（5）评估值简直定

　　评估值=重置全价×成新率

　　=426,700.00×73%

　　=311,491.00（元）

　　该柴油发电机组评估值为311,491.00元。

　　案例二：江铃全顺牌（车辆评估明细表：32）

　　（1）根本概况

　　中联资产评估团体有限公司第42页

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　　车辆名称：江铃全顺牌JX6600D-M

　　型号：JX6600D-M

　　车辆牌号：浙A8L876

　　生产厂家：江铃汽车股份有限公司

　　启用日期：2014年4月29日

　　已行驶里程：48685公里

　　账面原值：177,034.17元

　　账面净值：163,018.97元

　　重要技能参数：

　　车辆名称：轻型客车轮胎数：4

　　中文品牌：江铃全顺牌前轮距：1692

　　发动机发动机生产企业转向情势：方向盘

　　江铃汽车股份有限公

　　JX493ZLQ4排量(ml)功率(kw)

　　司

　　5968×1974×2269(mm

　　外形尺寸：277180

　　)

　　总质量：3800(Kg)燃料种类：柴油(mm)

　　整备质量：2405,2420(Kg)前悬/后悬：945/1453(mm)

　　挂车质量：(kg)轴距：3570(mm)

　　中联资产评估团体有限公司第43页

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　　额定载客：16,17(人)最高车速：120(km/h)

　　靠近角/拜别

　　19/16(°弹簧片数：-/3

　　角：

　　225/70R15C(8P

　　轴荷：1600/2200轮胎规格：

　　R)

　　轴数：2后轮距：1700

　　投入运行以来已累计行驶近48685公里，如今该车性能较好，行驶

　　中各项性能参数正常，未发生过庞大变乱。

　　（2）重置全价确定

　　重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费等

　　1）现行含税购价

　　经查询车辆市场信息及《中国汽车网汽车报价库》、《易车网报价》

　　等近期车辆市场代价资料，该种型号汽车于评估基准日的售价为

　　188,800.00元（含增值税）。

　　2）车辆购置税

　　购车附加税=车辆含税购置价/1.17×10%

　　=188,800.00/1.17×10%

　　=16,137.00（元）（取整）

　　3）新车上户牌照手续费等

　　中联资产评估团体有限公司第44页

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　　根据本地新车上户牌照手续费及其他公道费用合计400元。

　　4）重置全价=现行不含税购价+车辆购置税+新车上户牌照手续费

　　=188,800.00/1.17+16,137.00+400.00

　　=177,900.00（元）（取整）

　　（3）车辆成新率

　　行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%

　　=（600,000-48685）/600,000×100%

　　=92%

　　该车于2014年4月29日利用，已利用0.67年，经济利用年限为

　　10年。

　　利用年限成新率=（1-0.67/10）×100%

　　=93%（取整）

　　经评估职员对该车举行现场勘探结果如下：

　　①转向及仪表装置：方向机转向正常、不跑偏。仪表指示灵敏正确。

　　②发动机及底盘：发动机性能较好，启动、加快安稳，无异音，温

　　度正常。各档变速较灵敏，无脱档、无撞击声。前后桥无渗漏，车桥底

　　盘无变形。

　　③加快性能与制动装置：加快较敏捷。防抱死制动装置可靠，制动

　　间隔符合要求，刹车轨迹左右同等。

　　④润滑与环保：发动机燃烧充实，尾气排放合格。润滑油呈淡黄透

　　明色，较干净。

　　中联资产评估团体有限公司第45页

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　　⑤表面：无刮痕，门窗整洁，大排灯、尾灯豁亮无破坏。机舱装饰

　　及座椅状态一样平常，轮胎磨损正常。

　　根据车辆成新率熟低原则，该车成新率取92%。

　　（4）评估值盘算

　　评估值=重置全价×成新率

　　=177,900.00×92%

　　=163,668.00（元）

　　案例三：条记本电脑（电子装备明细表第614项）

　　（1）装备概况

　　名称：条记本电脑

　　型号：E540

　　购置日期：2014年3月28日

　　启用日期：2014年3月28日

　　账面原值：3,837.61元

　　账面净值：3,290.77元

　　生产厂家：遐想团体

　　重要技能参数：

　　CPU系列英特尔酷睿i54代屏幕分辨率1366x768

　　CPU型号Intel酷睿i54200M屏幕技能LED背光

　　CPU主频2.5GHz显存容量2GB

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　　最高睿频3100MHz显存范例DDR3

　　总线规格DMI5GT/s显存位宽64bit

　　三级缓存3MB流处理惩罚器数量384

　　核心架构HaswellDirectX11

　　核心/线程数双核心/四线程摄像头720pHD摄像头

　　制程工艺22nm音频体系内置音效芯片

　　指令集AVX2，64bit扬声器内置扬声器

　　功耗37W麦克风内置麦克风

　　内存容量4GB（4GB×1）无线网卡支持802.11b/g/n

　　插槽数量2xSO-DIMM有线网卡1000Mbps以太网卡

　　最大内存容量16GB数据接口1×USB2.0+2×USB3.0

　　硬盘容量1TB视频接口VGA，HDMI

　　硬盘形貌5400转别的接口RJ45（网络接口）

　　光驱范例内置DVD刻录机读卡器4合1读卡器

　　光驱形貌Rambo电池范例6芯锂电池

　　触控屏不支持触控长度377mm

　　屏幕尺寸15.6英寸宽度250mm

　　表现比例16:9厚度25mm

　　（2）重置全价简直定

　　中联资产评估团体有限公司第47页

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　　重置全价=不含税购置价

　　经市场观察及网上查询，条记本电脑E540基准日含税价为4,490.00

　　元，则重置全价为：

　　重置全价=含税购置价/1.17

　　=4,490/1.17

　　=3,840.00元（取整）

　　（3）成新率简直定

　　采取尚可利用年限法确定其成新率。

　　条记本电脑经济利用年限为5年，于2014年3月28日购置并启用，

　　克制评估基准日已利用0.76年，经现场勘稽核实，该条记本电脑尚可使

　　用4年，其成新率盘算如下：

　　成新率=尚可利用年限／（实际已利用年限+尚可利用年限）100%

　　=4/（0.76+4）×100%

　　=84%

　　（4）评估值简直定

　　评估值＝重置全价×成新率

　　＝4,490.00/1.17×84%

　　＝3,226.00元（取整）

　　中联资产评估团体有限公司第48页

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　　三、无形资产--地皮利用权评估技能阐明

　　1．评估范围

　　本次评估的无形资产--地皮利用权为浙江英特物流有限公司所持有

　　的1宗国有地皮利用权，为出让性子，地皮利用权总面积共计26,386.00

　　平方米，评估基准日账面原值15,475,456.00元，账面净值12,809,950.95

　　元。

　　2．估价对象概况

　　本次估价对象为1宗国有出让地皮利用权，如今已办理了《国有土

　　地利用证》，宗地名称、证载地皮利用权人、国有地皮利用证编号、土

　　职位置、地皮用途、地皮面积、停止日期等重要地皮登记环境如下表：

　　表4-18地皮登记状态一览表

　　宗土

　　宗证载土国有地皮使宗职位地皮停止

　　地编地用

　　2

　　地名称地利用权人用证编号置面积(m)日期

　　号途

　　估康浙江英杭拱国用

　　康乐路工26,3862056/

　　价对乐路7号特物流有限公（2012）第

　　象-1地皮7号业.004/2

　　司100029号

　　3．评估程序

　　（1）网络资料及预备

　　根据浙江英特物流有限公司提供的无形资产－地皮利用权清查评

　　中联资产评估团体有限公司第49页

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　　估明细表，举行账表查对，并查对宗地皮的地皮证号、证载权利人、证

　　载用途、坐落地点、利用权面积、停止日期等；查察地皮利用权证原件、

　　地皮利用权出让条约等；网络地皮估价所需的其他资料等。

　　（2）实地查勘

　　根据账表符合的申报表举行现场查勘。对评估对象，举行细致的现

　　场勘查，重要包罗待估宗地近况开辟和利用环境、周边配套办法环境等

　　举行了相识和记录。

　　（3）评估作价及陈诉

　　在实行了上述观察和勘探的底子上，根据待估宗地的具体环境，采

　　用市场比力法和本钱逼近法举行评估作价和撰写有关阐明。

　　4．评估方法

　　根据《城镇地皮估价规程》，常用的地价评估方法有市场比力法、

　　收益还原法、剩余法、本钱逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估

　　价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的网络环境，

　　按照城镇地皮估价规程，根据各种评估方法的实用范围、利用条件，结

　　合评估目标，举行具体分析如下：

　　1、所选用评估方法的来由

　　A、选用市场比力法来由

　　由于估价对象地点地区工业用地成交较活泼，近期估价对象同一供

　　中联资产评估团体有限公司第50页

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　　需圈有可比的比力案例，故本次适宜选用市场比力法举行评估。

　　B、选用本钱逼近法的来由

　　由于估价对象地点市县的征地政策有较充实的相识，地皮的取得成

　　本和相干税费等资料网络比力翔实，故本次适宜选用本钱逼近法举行评

　　估。

　　2、方法先容

　　（1）市场比力法

　　市场比力法是根据市场中的更换原理，将待估地皮与具有更换性的，

　　且在估价期日近期市场上买卖业务的雷同地产举行比力，并对雷同地产的成

　　交代价作得当修正，以此估算待估地皮客观公道代价的方法。其根本公

　　式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V：估价对象代价；

　　VB：比力案例代价；

　　A：估价对象环境指数／比力案例宗地环境指数＝正常环境指数／

　　比力案例宗地环境指数

　　B：估价对象估价期日地价指数／比力案例宗地买卖业务日期地价指数

　　D：估价对象地区因素条件指数／比力案例宗地区域因素条件指数

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　　E：估价对象个别因素条件指数／比力案例宗地个别因素条件指数

　　（2）本钱逼近法

　　本钱逼近法是以取得和开辟地皮所淹灭的各项费用之和为重要依据，

　　再加上肯定的利润、利钱、应缴纳的税金和地皮增值收益来确定地皮价

　　格的估价方法。本钱逼近法的根本盘算公式如下：

　　V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3

　　式中：

　　V—估价代价

　　Ea—地皮取得费

　　Ed—地皮开辟费

　　T—税费

　　R1—利钱

　　R2—利润

　　R3—地皮增值收益

　　VE—地皮本钱

　　5．评估结果及增减值缘故起因分析

　　（1）评估结果

　　纳入本次评估范围无形资产-地皮利用权评估值为50,634,700.00

　　元较账面净值12,809,950.95元增值37,824,749.05元，增值率

　　中联资产评估团体有限公司第52页

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　　295.28%。

　　（2）增值缘故起因分析

　　其增值缘故起因在于：杭州市拱墅区财产集聚度高，近些年该地区工业

　　用地稀缺，供不应求。别的，评估对象取得时间较早，周边底子办法建

　　设的日趋美满也动员了该地块代价的升高。

　　6、典范案例

　　案例一：浙江英特物流有限公司用地（无形资产-地皮利用权明细

　　表序号1）

　　编号：杭拱国用（2012）第100029号

　　地皮利用权人：浙江英特物流有限公司

　　坐落：康乐路7号

　　地号：05-006-004-00022

　　图号：80-93.6-A、C

　　地类（用途）：工业用地

　　取得代价：未填写

　　利用权范例：出让

　　停止日期：2056年04月02日

　　地皮面积：26,386.00平方米（此中：独用面积26,386.00平方米、

　　分摊面积未填写）

　　中联资产评估团体有限公司第53页

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　　记事内容：自发证之日起满三年申请证书查验（2015年2月1日起

　　取消证书查验工作）。

　　填发单位：杭州市人民当局

　　填发日期：2012年06月01日

　　2）地皮权利状态

　　估价对象的地皮全部权属于国家全部。

　　估价对象地皮利用权属于浙江英特物流有限公司。地皮性子为出让。

　　浙江英特物流有限公司取得该宗地的时间为2012年06月01日，地皮

　　取得代价为15,475,456.00元（单价485.48元/平方米）；该宗地地皮使

　　用权停止日期为2056年04月02日，至本次评估基准日2014年12月

　　31日，剩余地皮利用年限为41.28年；初始答应利用年限为50年，至

　　本次评估基准日2014年12月31日已利用年限为8.72年。宗地用途为

　　工业用地。

　　至评估基准日本次估价对象未设定抵押权、包管权、地役权、租赁

　　权、地上权地下权等他项权利，本次估价对象未设定相邻关系权利。

　　3）地皮利用状态

　　估价对象的利用近况为：房屋、构筑物、管道沟槽共14项，此中

　　房屋构筑物8项、构筑物3项、管道沟槽3项。地皮总面积为26,386.00

　　平方米，宗地内房屋构筑总面积约47,230.15平方米，容积率为1.79。

　　此中地上紧张构筑物为厂房二，框架布局6层（地上5层、地下1层），

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　　长64.24m、宽58.48m，构筑面积20,018.51平方米；檐口高度30.75m，

　　层高5.5m。直径900mm混凝土钻孔灌注桩地基，桩长30m，现浇钢筋

　　混凝土独立桩承台底子、框架柱、梁、楼板和屋盖，表里墙采取240mm

　　厚空心砖砌体。屋面采取卷材防水、聚氯乙烯泡沫保温，外墙抹灰刷涂

　　料，内墙、天棚抹灰刷乳胶漆；厂房门为电动卷帘门、楼地面为金属骨

　　料混凝土耐磨地面。

　　地皮利用变迁为：估价对象开辟利用前重要地类为耕地，举行建立

　　用地开辟后，如今作为工业用地举行利用，地皮最佳利用为工业用地。

　　（2）地价界说

　　本次评估对象为浙江英特物流有限公司所持有的1宗国有地皮利用

　　权。根据估价目标、估价原则及估价依据，连合委托方提供的资料及现

　　场勘查环境，确定本次评估的地价界说：

　　估价对象的地皮登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，本次

　　评估设定用途为工业用地；估价期日实际开辟程度为宗地红线外“五通”

　　（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内“五通及园地平整”（通

　　路、通电、通讯、通上水、通下水和园地平整），根据估价对象地皮利

　　用特点和估价目标，思量到宗地红线内底子办法开辟费用已计入资产评

　　估值中，为了克制资产重复盘算，本次评估设定开辟程度为宗地红线外

　　“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水），红线内园地平整；土

　　地利用权性子为出让，本次评估基准日剩余年限为41.28年，本次评估

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　　设定估价对象地皮利用权性子为出让，设定年限为41.28年。

　　评估地价内涵是：本次评估代价是指在近况利用条件下，满意上述

　　设定用途、开辟程度和年期等条件下，无他项权利限定于估价基准日

　　2014年12月31日的公开市场条件下的国有地皮利用权代价。

　　（3）地价影响因素分析

　　1）一样平常因素

　　①地理位置

　　杭州位于中国东南沿海，是浙江的省会和经济、政治、文化中心，

　　是长三角中心都会之一，是国家汗青文化名城和闻名的风景旅游都会。

　　杭州现辖八个城区和五个县（市），全市面积16,596平方公里，此中市

　　区面积3,068平方公里，市区建成区面积327.45平方公里。

　　杭州位于中国东南沿海北部，坐标为东经118°21′-120°30′，北纬

　　29°11′-30°33′，东临杭州湾，南与绍兴、金华相接，西南与衢州相接，

　　北与湖州、嘉兴两市连接，西南与安徽省黄山市接壤，西北与安徽省宣

　　城交代。

　　②天然环境

　　杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西

　　部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，阵势低平，

　　河网密布。具有典范的“江南水乡”特性。省内最大河道钱塘江由西南向

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　　东北，流经全市大部分地区。东苕溪通过临安、余杭等地汇入太湖。

　　杭州市地处中北亚热带过渡区，暖和湿润，四序分明，光照富足，

　　雨量丰沛。一年中，随着冬、夏季风逆向转换，气候体系、控制气团和

　　气候状态均会发生显着的季候性变革，形成春多雨、夏湿热、秋气爽、

　　冬干冷的气候特性。杭州市由于地貌范例复杂，阵势高低悬殊，杭州市

　　光、热、水的地区分配不均，局部地区吝啬候资源丰富。但因季风在进

　　退时间上和连续强度上的不稳固性，常出现冷热干湿非常，导致劫难性

　　气候。

　　③都会性子

　　杭州市是浙江省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。

　　④行政区划

　　杭州市总面积16,596平方公里，此中市辖区3,068平方千米；总人

　　口810万人，此中市辖区409.5万人。辖8个市辖区、2个县，代管3

　　个县级市，共82个街道、88个镇、30个乡（包罗1个民族乡），678

　　个社区、65个住民区、3,666个行政村；此中市辖区共有67个街道、29

　　个镇，597个社区、4个住民区、807个行政村。位于江干区的钱江新城

　　核心区是杭州市的中心商务区。2014年全市户籍生齿666万，此中市区

　　生齿414万。

　　⑤都会社会经济发展状态

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　　杭州经济快速发展、社会全面进步、社会调和稳固，渐渐形成了以

　　经济强市、旅游胜地、“天国硅谷”为重要内容的都会特色。

　　2014年前三季度实现生产总值6,426.33亿元，同比增长8%，三次

　　财产比重由上年同期的2.9:45.9:51.2调解为2.7:45.1:52.2。2014年杭州

　　市工业经济稳中缓升。全市实现工业增长值2,644.94亿元，增长8.7%，

　　此中规上工业实现增长值2,043.21亿元，增长9.0%，增速均比上半年

　　进步0.2个百分点。外销回升较快，出口交货值增长5.6%，增速比上半

　　年回升1.7个百分点。小微企业领先增长。全市规上小型企业实现工业

　　贩卖产值增长7.9%，分别快于中型企业和大型企业2.1和2.9个百分点。

　　产能利用率进步。规上工业企业生产本领利用率达77.7%，比上半年提

　　高2.5百分点。

　　⑥都会交通条件及底子办法状态

　　杭州位于中国东南沿海北部，交通四通八达。杭州是华东地区紧张

　　的铁路枢纽，沪杭、浙赣、萧甬、宣杭四条铁路在此交汇。在公路方面，

　　杭州是浙江省公路网的中心，有东、西、南、北四个方向的长途汽车客

　　运站。

　　杭州萧山国际机场是经国务院、中心军委答应设立的大型当代化国

　　际机场和国内紧张干线、口岸机场，重要旅游都会与国际定期航班机场，

　　亦是华东唯一列入国家地区航空枢纽建立的机场。该机场于2000年建

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　　成运营，至今已成为华东第三，天下前十，天下百强机场。如今进驻杭

　　州萧山机场的航空公司有46家，大型物流企业12家。航线通达国表里

　　百余座都会。如今进驻杭州萧山机场的航空公司有46家，开通航线两

　　百余条，每周收支港航班数千多个。

　　杭州市供电重要泉源于国家电网，现有500千伏安公用变电站五座，

　　变电容量1,175（万千伏安），220千伏安公用变电站四十座，变电容量

　　1,533（万千伏安），110千伏安公用变电站一百六十七座，变电容量

　　1,444.3（万千伏安）。

　　杭州市自来水有8个水源地，分别为杭州主城区的珊瑚沙、南星桥、

　　白塔岭；萧山区闻家堰、富春村；余杭区奉口、獐山、四岭水库。这8

　　个水源地都直接从河道内取水，此中80%来自钱塘江。

　　⑦都会地皮市场的发展

　　杭州市自实行地皮有偿利用制度以来，随着都会建立不绝发展，土

　　地代价也在不绝进步。

　　2014年杭州市（包罗余杭、萧山）共出让地块数量152宗，相较

　　2013年同比降落32%；总金额上，本年地皮收入共845亿元，相较去

　　年的1,327亿元同比降落36%，位居五年来第二位。主城区共出让地块

　　57宗，地皮收入高达597.5亿元，总可建面积656万平方米。

　　2014年各月杭州市的地皮市场发展状态不均，一月、二月全市共出

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　　让57宗地块，到了三月份，成交量急剧下滑。自3月开始，到6月，

　　地皮市场安稳增长，到7月陷入仅2宗出让地块的低谷，8月反弹至12

　　宗。

　　2014年杭州市地皮市场多以低溢价率成交。与上年近乎不吝本钱拿

　　地环境差别，大多数房企在对地皮的诉求上趋于相对理智。

　　2）地区因素

　　①地区概况

　　杭州拱墅区是杭州市中心城区之一，也是杭州市委、市当局地点地。

　　辖4镇和6街道，含40个村（经济相助社）、68个社区。总面积87平

　　方公里，总生齿57余万，此中常住生齿30万。杭州拱墅区东南接江干

　　区、下城区，西北与西湖区、余杭区相邻。总面积约87.73平方公里。

　　以境内有拱宸桥、湖墅而得名。

　　拱墅区正在敏捷崛起的经济大区。该区对峙招商引资一号工程，加

　　大投入力度，优化经济布局，改善发展环境，比年全区经济发展保持了

　　稳中求进、好中求快的精良态势。

　　②交通条件

　　墅区内共有街(路)巷(里、街、坊、村)940条。纵横交错，交通便利。

　　京杭大运河与上塘河、下塘河等10余条重要河道构成内河航运网络。

　　穿境而过的宜杭铁路和纵贯境内的320国道、104国道把江、浙、沪经

　　中联资产评估团体有限公司第60页

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　　济区联成一片。杭宁高速公路入口处位于辖区104国道。杭州铁路北站、

　　省汽车运翰公司杭州客运北站均在境内。湖墅路、莫干山路、和睦路、

　　丽水路、大关路、上塘路、绍兴路、沈半路、拱康路、康桥路、石样路

　　等是本区的重要交通干线。数十条公交线路的汽(电)车的起、讫点设在

　　境内，通往杭州市区和郊区以及西湖风景区。

　　③底子办法条件

　　估价对象周边的底子办法条件根本已经到达“五通”（通路、通电、

　　通讯、通上水、通下水）：

　　A、通路

　　该地区蹊径分三级设置，由快速路、次干道及支路形成的方格网状

　　布局，交通条件较优。

　　B、通电

　　估价对象电源来自国家电网，综合分析供电保障率约95%以上。

　　C、通上水

　　估价对象上水由市政保障，综合分析供水保障率约95%。

　　D、通下水

　　估价对象排水由市政保障，常年无积水，综合分析排水保障率约

　　95%。

　　E、通讯

　　中联资产评估团体有限公司第61页

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　　估价对象市政通讯体系重要由电信公司、移动公司、联通公司保障。

　　通讯保障度95%以上。

　　④公共办法状态

　　估价对象周边医院、公园等公共办法较美满。

　　⑤环境条件

　　估价对象地点地区污染较少，天然环境较优。

　　估价对象人文环境较一样平常。

　　⑥规划条件限定

　　估价对象地点地区地皮规划以工业用地为主，规划对地皮利用强度

　　无特别限定。

　　⑦财产聚集程度

　　估价对象地点地区财产聚集效应较显着。

　　综上，通过上述地区因素分析，估价对象地点工业园戋戋位上风较

　　优、底子办法配套较优、环境较优，较适宜医药物流企业的发展，随着

　　该地区底子办法及公共办法的进一步，工业地价具有稳步看涨趋势。

　　3）个别因素

　　估价对象位于杭州市康乐路7号；地皮总面积为26,386.00平方米，

　　容积率1.79；地皮登记用途为工业用地，近况用途为工业用地，本次评

　　估设定用途为工业用地；一面对路，临路状态一样平常；宗地外形不规则；

　　中联资产评估团体有限公司第62页

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　　地形平展；宗地底子办法条件为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）和宗地红线内“五通及园地平整”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）。

　　综上，通过上述个别因素分析：宗地自身上风较显着，有利于医药

　　物流企业的发展，单从个别因素分析，具有肯定的看涨趋势。

　　（4）估价原则

　　1）合法原则

　　地皮估价应以估价对象的合法权益为条件举行。合法权益包罗合法

　　产权、合法利用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产

　　权属证书、权属档案的记录或其他合法证件为依据；在合法利用方面，

　　应以利用管制（如都会规划、地皮用途管制）为依据；在合法处分方面，

　　应以法律、法规或条约等答应的处分方式为依据。

　　2）供需原则

　　地皮估价要以市场供需决定地皮代价为依据，并充实思量地皮供需

　　的特别性和地皮市场的地区性。在完全的市场竞争中，一样平常商品的代价

　　都取决于供求的均衡点。供小于求，代价就会进步，否则，代价就会降

　　低。由于地皮与一样平常商品相比，具有独特的人文和天然特性，因此在进

　　行地皮估价时既要思量到所假设的公平市场，又要思量地皮供应的把持

　　性特性。

　　中联资产评估团体有限公司第63页

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　　3）和谐原则

　　地皮总是处于肯定的天然与社会环境之中，必须与四周环境相和谐。

　　在地皮估价时，应认真分析地皮与四周环境的关系，判定其是否和谐，

　　这直接关系到该地块的收益量和代价。

　　4）更换原则

　　地皮估价应以相邻地区或雷同地区功能雷同、条件相似的地皮市场

　　买卖业务代价为依据，估价结果不得显着偏离具有更换性子的地皮正常代价。

　　根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用雷同或

　　大抵相似时，代价低者吸引需求，即有两个以上互有更换性的商品或服

　　务同时存在时，商品或服务的代价是颠末相互影响与比力之厥后决定的。

　　地皮代价也同样依照更换规律，某块地皮的代价，受别的具有雷同利用

　　代价的地块，即同范例具有更换大概的地块代价所管束。

　　5）变动原则

　　估价过程中估价职员应把握地皮代价影响因素及地皮代价的变动

　　规律，正确地评估代价。一样平常商品的代价，是陪伴着构成代价的因素的

　　变革而发生变动的。地皮代价也有同样情况，它是各种地价形成因素相

　　互作用的结果，而这些代价形成因素常常处于变动之中，以是地皮代价

　　是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在地皮估价时，

　　必须分析该地皮的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发

　　中联资产评估团体有限公司第64页

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　　生变动的一样平常因素、地区因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系

　　及其变动规律，以便根据如今的地价程度猜测将来的地皮代价。

　　6）报酬递增、递减原则

　　地皮估价要思量在技能等条件肯定的条件下，地皮纯收益会随着土

　　地投资的增长而出现由递增到递减的特点。

　　（5）估价过程

　　估价方法选择

　　根据《城镇地皮估价规程》，常用的地价评估方法有市场比力法、

　　收益还原法、剩余法、本钱逼近法、基准地价系数修正法等。在本次估

　　价方法的选择过程中，根据估价对象现场勘查和有关资料的网络环境，

　　按照城镇地皮估价规程，根据各种评估方法的实用范围、利用条件，结

　　合评估目标，举行具体分析如下：

　　1）估价对象所选用评估方法的来由

　　①由于估价对象地点地区工业用地成交较活泼，近期估价对象同一

　　供需圈有可比的比力案例，故本次适宜选用市场比力法举行评估。

　　②由于我们杭州市的征地政策有较充实的相识，地皮的取得本钱和

　　相干税费等资料网络比力翔实，且本次估价对象为工业用地，故本次适

　　宜选用本钱逼近法举行评估。

　　2）估价对象不选用评估方法的来由

　　中联资产评估团体有限公司第65页

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　　①收益法

　　由于估价对象同一供需圈雷同的工业用地出租实例较少，工业用地

　　和工业房地产租赁市场不活泼，因此本次评估不适宜选用收益法举行评

　　估。

　　②剩余法

　　由于工业用地的构筑物售价等相干参数难以直接从市场观察中取

　　得，因此本次评估不适宜选用剩余法举行评估。

　　③基准地价系数修正法

　　杭州市基准地价基准日据时较长，已无法客观反映估价对象地点区

　　域工业实际地价程度，因此本次不选用基准地价系数修正法举行评估。

　　估价过程

　　市场比力法

　　市场比力法是根据市场中的更换原理，将待估地皮与具有更换性的，

　　且在估价期日近期市场上买卖业务的雷同地产举行比力，并对雷同地产的成

　　交代价作得当修正，以此估算待估地皮客观公道代价的方法。其根本计

　　算公式如下：

　　V＝VB×A×B×D×E

　　式中：

　　V：待估宗地代价；

　　中联资产评估团体有限公司第66页

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　　VB：比力案例代价；

　　A：待估宗地环境指数／比力案例宗地环境指数

　　＝正常环境指数／比力案例宗地环境指数

　　B：待估宗地估价期日地价指数／比力案例宗地买卖业务日期地价指数

　　D：待估宗地区域因素条件指数／比力案例宗地区域因素条件指数

　　E：待估宗地个别因素条件指数／比力案例宗地个别因素条件指数

　　1）选取可比实例

　　根据选择可比实例的要求，在符合条件的买卖业务信息中，筛选出与本

　　次估价对象属同一供需圈、条件雷同的三宗国有地皮利用权买卖业务实例作

　　为可比实例，本次评估过程中估价对象选择三个可比实比方下：

　　实例一：拱墅区康桥单位FG15-M1-02-2地块

　　该实例位于拱墅区康桥单位。建立用地面积为5,851.00平方米。用

　　途为工业用地（鼓励发展类的汽车和关键零部件及其电子、电器产物,

　　节能与新能源汽车及关键部件制造)）。宗地红线外“五通”（通路、通电、

　　通讯、通上水、通下水）和红线内园地平整；宗地地皮利用环境正常；

　　2014年4月17日正常挂牌出让50年期国有地皮利用权成交价为969

　　万元，地面单价为1,654.4元/平方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有

　　限公司。

　　实例二：拱墅区康桥单位FG15-M1-02-1地块

　　中联资产评估团体有限公司第67页

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　　该实例位于拱墅区康桥单位。建立用地面积为30,735.00平方米。

　　用途为工业用地（鼓励发展类的盘算机、通讯和其他电子装备制造）。

　　宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下水）和红线内场

　　地平整；宗地地皮利用环境正常；2014年4月17日正常挂牌出让50

　　年期国有地皮利用权成交价为5,081.00万元，地面单价为1,653.2元/平

　　方米。竞买人为杭州金网新能源汽车有限公司。

　　实例三：拱墅区康桥单位FG16-M1-36地块

　　该实例位于拱墅区康桥单位。建立用地面积为3,012.00平方米。用

　　途为工业用地。宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通上水、通下

　　水）和红线内园地平整；宗地地皮利用环境正常；2013年10月31日正

　　常挂牌出让50年期国有地皮利用权成交价为499万元，地面单价为

　　1,656.7元/平方米。竞买人为杭州池禾电子科技有限公司。

　　2）比力因素的选择

　　根据本次估价对象和可比实例的特点，本次评估比力因数选择重要

　　有买卖业务时间、买卖业务环境、买卖业务方式、地皮利用年限、地皮用途、地区因

　　素、个别因素；此中地区因素选择：地理位置和财产集聚程度、底子设

　　施状态、公共配套办法状态、交通便捷状态、环境状态；个别因素选择：

　　临路状态、容积率、宗地面积、宗地外形、规划条件、地质和地形条件。

　　3）体例因数条件阐明表

　　中联资产评估团体有限公司第68页

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　　根据上述选择的比力因素，估价对象和可比实例的各因素条件阐明

　　如下表：

　　表4-19比力因素条件阐明表

　　比力因素估价对象实例一实例二实例三

　　拱墅区康拱墅区康拱墅区康

　　康乐路7桥单位桥单位桥单位

　　宗地名称/编号

　　号地皮FG15-M1-02-2FG15-M1-02-1FG16-M1-36地

　　地块地块块

　　拱墅区康拱墅区康

　　康乐路7拱墅区康桥单

　　具体地点桥单位桥单位

　　号元FG16-M1-36

　　FG15-M1-02-2FG15-M1-02-1

　　买卖业务单价待估1,654.41,653.21,656.7

　　规划用途工业工业工业工业

　　买卖业务期日2014/12/312014/4/172014/4/172013/10/31

　　买卖业务环境正常正常正常正常

　　位于拱墅区康位于拱墅区康位于拱墅区康位于拱墅区康

　　地理位置和产桥镇，地理位桥镇，地理位置桥镇，地理位置桥镇，地理位置

　　业集聚度置好，财产聚好，财产聚集度好，财产聚集度好，财产聚集度

　　集度较好较好较好较好

　　区底子办法美满

　　红线外五通红线外五通红线外五通红线外五通

　　域程度

　　因公共配套办法周边公共配套周边公共配套周边公共配套周边公共配套

　　素美满程度美满程度高美满程度高美满程度高美满程度高

　　通公交车线

　　通公交车线路，通公交车线路，通公交车线路，

　　交通便捷程度路，便捷度较

　　便捷度较高便捷度较高便捷度较高

　　高

　　环境状态根本无污染根本无污染根本无污染根本无污染

　　个临街状态两面对路一面对路两面对路一面对路

　　别

　　因

　　素

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　　容积率1.2～2.61.2～2.61.2～2.61.2～2.6

　　地皮面积(平26,386平方米，5,851平方米，30,735平方米，3,021平方米，

　　方米)面积较小面积较小面积适中面积较小

　　地皮外形较规则较规则较规则较规则

　　规划条件根本无穷制有肯定限定有肯定限定有肯定限定

　　地质和地形条地质条件良地质条件精良，地质条件精良，地质条件精良，

　　件好，阵势平展阵势平展阵势平展阵势平展

　　4）体例比力因数条件指数表

　　针对待估宗地与可比实例各种因素条件，体例比力因数条件指数的

　　有关阐明如下：

　　a、规划用途

　　估价对象与各比力案例均为工业用地，故不必要举行修正。

　　b、买卖业务时间

　　根据地价动态监测数据，杭州市2013年四序度到2014年四序度地

　　价变革环境如下表：

　　杭州地价增长率一览表

　　单位：%

　　度季度综合贸易居住工业

　　201441.853.041.599.36

　　201430.10.16-0.026.47

　　201420.280.350.147.96

　　201410.820.840.830.54

　　201343.61.93.81

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　　连合估价对象周边的买卖业务样天职析，估价对象周边地价变动环境与

　　该地区地价动态监测环境根本同等，以本次评估基准日为基准，体例各

　　比力案例买卖业务时点的工业用地地价指数如下表：

　　待估地皮比力案例1比力案例2比力案例3

　　买卖业务时间2014/12/312014/4/172014/4/172013/10/31

　　地价指数100.0082.6482.6478.74

　　c、买卖业务环境修正

　　本次评估估价对象买卖业务环境与比力案例买卖业务环境同等，均为正常交

　　易，故不必要举行修正。

　　d、地皮用途修正

　　本次评估估价对象地皮用途与比力案例地皮用途同等，均为工业用

　　地，故不必要举行修正。

　　e、地理位置和财产集聚度

　　将估价对象与比力案例的地理位置及财产集聚度举行比力，分为好、

　　较好、一样平常、较差、差五个品级，每上升或降落一个品级，因素修正指

　　数上升或降落3%。估价对象和比力案例均位于杭州市拱墅区内，繁华

　　程度同等，不必要举行修正。

　　f、底子办法美满程度

　　对估价对象地点地区底子办法举行观察，估价对象与比力案例地点

　　地区的底子办法通平程度差别，每增长或镌汰一通，因素修正指数上升

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　　或降落2%。估价对象和比力案例均位于杭州市拱墅区内，底子办法完

　　善度同等，不必要举行修正。

　　g、公共配套办法美满程度

　　将估价对象与比力案例的公共配套办法美满程度举行比力，分为齐

　　全、较齐备、一样平常、较不齐备、不齐备五个品级，每上升或降落一个等

　　级，因素修正指数上升或降落2%。估价对象和比力案例均位于杭州市

　　拱墅区内，园区处于建立中，周边公共配套美满程度一样平常，估价对象及

　　比力案例的公共配套办法美满程度同等，故不必要举行修正。

　　h、交通便捷程度

　　将估价对象与比力案例的交通便捷程度举行比力，分为便捷、较便

　　捷、一样平常、较未便捷、未便捷五个品级，每上升或降落一个品级，因素

　　修正指数上升或降落2%。估价对象和比力案例均位于杭州市拱墅区内，

　　交通便捷程度同等。

　　i、环境状态

　　将估价对象与比力案例的环境举行比力，分为根本无污染、轻度污

　　染、严峻污染三个品级，每上升或降落一个品级，因素修正指数上升或

　　降落2%。估价对象和各比力案例均位于杭州市拱墅区内，环境状态良

　　好，均根本无污染，故不必要举行修正。

　　j、临街状态

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　　将宗地临路条件分为附近对街、三面对街、二面对街、一面对街、

　　临支路或不临街五个品级，每上升或降落一个品级，因素修正指数上升

　　或降落1%。

　　k、容积率

　　估价对象用途为工业用地，容积率对其代价影响较小，本次评估对

　　容积率不作修正，设定估价对象与比力案例的系数均为100。

　　l、地皮面积

　　宗地面积，分为〈10,000平方米、10,000—50,000平方米、〉500,000

　　平方米三个品级，连合估价对象与比力案例的实际规划环境，确定地皮

　　面积在[10,000-50,000]范围内为得当品级。以估价对象为100，每上升或

　　降落一个品级，地价往上或往下修正2%。

　　m、地皮外形

　　将宗地外形分为规则、较规则、一样平常、较不规则、不规则五个品级，

　　每上升或降落一个品级，因素修正指数上升或降落2%。估价对象与比

　　较案例地皮外形均为较规则，不需举行修正。

　　n、规划条件

　　将规划条件分为：无穷制远景好、根本无穷制、有肯定限定、限定

　　较大、严峻限定五个品级，将待估宗地条件指数定为100，每增长或减

　　少一个品级，因素修正指数增长或镌汰2%。估价对象与比力案例均为

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　　根本无穷制，不需举行修正。

　　o、地质和地形条件

　　将宗地地质和地形条件分为精良、一样平常、较差三个品级，将待估宗

　　地指数定为100，每增长或镌汰一个品级，因素修正指数上升或降落1%。

　　估价对象与比力案例条件相称，不需举行修正。

　　根据以上比力因素条件指数的阐明，体例比力因数条件指数表如下。

　　表4-20比力案例因素条件指数表

　　比力因素估价对象实例一实例二实例三

　　拱墅区康拱墅区康拱墅区康

　　康乐路7桥单位桥单位桥单位

　　宗地名称/编号

　　号地皮FG15-M1-02-2FG15-M1-02-1FG16-M1-36地

　　地块地块块

　　拱墅区康拱墅区康拱墅区康

　　康乐路7

　　具体地点桥单位桥单位桥单位

　　号

　　FG15-M1-02-2FG15-M1-02-1FG16-M1-36

　　买卖业务单价待估1,654.41,653.21,656.7

　　规划用途100100100100

　　买卖业务期日10082.6482.6478.74

　　买卖业务环境100100100100

　　区地理位置

　　100100100100

　　域和财产集聚度

　　因

　　素

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　　底子办法美满

　　100100100100

　　程度

　　公共配套办法

　　100100100100

　　美满程度

　　交通便捷程度100100100100

　　环境状态100100100100

　　临街状态1009910199

　　容积率100100100100

　　个地皮面积(平

　　1009810098

　　别方米)

　　因地皮外形100100100100

　　素规划条件100989898

　　地质和地形条

　　100100101100

　　件

　　5）体例因素修正系数表

　　在各因素条件指数表的底子上，举行比力案例买卖业务期日修正、买卖业务

　　环境、买卖业务方式、地皮用途修正、地区因素修正、个别因素修正，即将

　　估价对象的因素条件指数与比力案例的因素条件举行比力，得到各因素

　　修正系数，列表表现如下：

　　表4-21比力案例因素修正系数表

　　比力因素估价对象实例一实例二实例三

　　拱墅区康拱墅区康拱墅区康

　　康乐路7桥单位桥单位桥单位

　　宗地名称/编号

　　号地皮FG15-M1-02-2FG15-M1-02-1FG16-M1-36地

　　地块地块块

　　拱墅区康拱墅区康拱墅区康

　　康乐路7

　　具体地点桥单位桥单位桥单位

　　号

　　FG15-M1-02-2FG15-M1-02-1FG16-M1-36

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　　买卖业务单价待估1,654.41,653.21,656.7

　　规划用途1.00001.00001.00001.0000

　　买卖业务期日1.00001.21011.21011.2700

　　买卖业务环境1.00001.00001.00001.0000

　　地理位置

　　1.00001.00001.00001.0000

　　和财产集聚度

　　区

　　域底子办法美满

　　1.00001.00001.00001.0000

　　程度

　　因

　　公共配套办法

　　1.00001.00001.00001.0000

　　素美满程度

　　交通便捷程度1.00001.00001.00001.0000

　　环境状态1.00001.00001.00001.0000

　　临街状态1.00001.01011.01011.0101

　　容积率1.00001.00001.00001.0000

　　个地皮面积(平

　　1.00001.02040.98041.0204

　　别方米)

　　因地皮外形1.00001.00001.00001.0000

　　素规划条件1.00001.02041.02041.0204

　　地质和地形条

　　1.00001.00001.00001.0000

　　件

　　估价对象设定利用年限为41.28年，比力案例的地皮利用年限均为

　　50年，两者不同等，故需举行年期修正，年期修正公式如下：

　　K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)m]

　　式中：

　　K——估价对象的地皮利用年期修正系数

　　r——地皮还原率(根据《城镇地皮估价规程》，地皮还原利率重要有

　　三种方法确定：地皮纯收益与代价比率法、安全利率加风险调解值法、

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　　投资风险与投资收益率综合排序插入法。根据如今所把握的数据，本次

　　评估地皮还原利率采取安全利率加风险调解值法确定，即：地皮还原利

　　率=安全利率+风险调解值。安全利率按中国人民银行于2014年11月

　　22日公布一年期存款利率2.75%确定，同时思量杭州市如今房地财产的

　　均匀收益状态、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，连合我

　　们对估价对象地点地区房地产市场的观察相识，由于当前房地产政策变

　　动较快，地皮取得周期较长，地皮投资存在肯定的风险，而且思量如今

　　的通货膨胀和肯定的风险利率，综合分析工业用地风险调解值在2%-4%

　　之间，本次评估风险调解值取其均匀值3.25%，因此，地皮还原利率

　　=2.75%+3.25%=6.00%)

　　n——估价对象地皮设定利用年限

　　m——比力案例利用年限

　　经测算，年期修正系数K=0.9620

　　6）确定评估结果

　　颠末比力分析和测算，分别得到三个比力案例的比准代价，思量三

　　个比准代价比力靠近，故取三个比准代价的简单算术均匀值作为市场比

　　较法的评估结果。

　　估价对象评估地面地价=(2,106+2,041+2,213)÷3×0.9620

　　=2,039.4（元/平方米）

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　　本钱逼近法

　　本钱逼近法是以开辟地皮所淹灭的各项客观费用之和为重要依据，

　　再加上肯定的利润、利钱、应缴纳的税金和地皮增值收益来确定地皮价

　　格的方法。根本公式如下：

　　V＝Ea+T+Ed+R1+R2+R3

　　＝VE+R3

　　式中：V：地皮代价

　　Ea：地皮取得费

　　T：税费

　　Ed：地皮开辟费

　　R1：利钱

　　R2：利润

　　R3：地皮增值

　　VE：地皮本钱代价

　　R3：地皮增值

　　1）地皮取得费及相干税费

　　估价对象位于浙江省杭州市拱墅区，本次评估的地皮取得费即为城

　　市房屋拆迁费用。都会房屋拆迁费用一样平常包罗房屋拆迁补偿安置费用、

　　房屋拆迁管理费、房屋拆迁服务费、房屋拆除及渣土清运费等。房屋拆

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　　迁补偿安置费用一样平常由被拆迁房屋的房地产市场代价、装饰装修补偿金

　　额、搬迁补贴费、安置补贴费构成。

　　拱墅区属于杭州市中心城区，地点地区没有雷同用途的拆迁案例。

　　鉴于地皮资源的稀缺性和都会旧城征收改造旨在集约利用地皮、进步土

　　地利用强度、强化地皮利用收益，导致估价选用的征收案例和本次估价

　　对象的地皮用途不大概完全同等，近期的征收项目大部分是对城中村进

　　行改造，但这种规模性的征收补偿本钱也最能代表该片区客观地皮取得

　　本钱，住宅片区内兼容的小部分贸易房产或其他用途房产在征收补偿时

　　会思量具体环境给予补偿上的调增或调减，不会对片区征收补偿均匀成

　　本造成太大的影响。因此，本次估价对象登记用途为工业用地，评估设

　　定用途为工业用地，在选取征收补偿案例比力测算地价时，优先选择与

　　估价对象用途雷同或相似的征收案例，但估价对象周边征收案例不充实，

　　则选用与估价对象周边雷同或相似用途最具代表性的拆迁案例举行比

　　较。由于拆迁补偿因被拆迁项目地皮用途、拆除房屋构筑面积、布局、

　　成新度等的差别，补偿费用会有肯定差别，但如今拆迁补偿的市场化水

　　平已较高，受市场机制的作用，终极的拆迁补偿标准根本趋向同等。

　　颠末估价职员搜集该地区内地皮拆迁补偿环境的观察，来盘算拆迁

　　本钱。

　　表4-22拆迁本钱比力因素阐明表

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　　项目估价对象案例1案例2案例3

　　康桥村拆方家塘村拆独城村拆迁项

　　项目名称平炼路1路

　　迁项目迁项目目

　　东至：杭州市

　　地皮储备中

　　东至：铁路北心、杭州市拱

　　站单位墅区发展改革

　　东至：方家中路，

　　FG06-C2-05地和经济局（康

　　拱墅区平炼路1西至：化工路，

　　拆迁项目位置：块，西至：拱桥单位

　　号南至：方家塘路，

　　康路，南至：FG11-M1-04

　　北至：方家北路

　　瓜山村，北至：地块），西至：

　　康华大厦。杭州市康桥镇

　　吴家墩村经济

　　相助社

　　拆迁房屋实际用

　　工业住宅（团体）住宅（团体）住宅（团体）

　　途：

　　拆迁地皮面积(平

　　9,2211,40011,165609

　　方米)：

　　单价：待估1,222.71,269.71,175.6

　　市场状态100100100100

　　区位状态10010010097

　　实物状态10010010098

　　权益状态100100100100

　　颠末比力分析，采取各因素修正系数连乘法，求算各比力实例经因

　　素修正后到达估价对象条件时的比准代价，颠末测算以上三个比力实例

　　的比准代价差别不大，思量到本地的实际状态并连合本地的地价程度，

　　依据《规程》取以上三个比力实例的比准代价的算术均匀值作为估价对

　　象的评估代价。即：

　　拆迁本钱单位地价＝（实例1比准代价+实例2比准代价+实例3比

　　准代价）÷3＝（1,223+1,270+1,237）÷3＝1243（元／平方米）

　　中联资产评估团体有限公司第80页

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　　2）地皮开辟费

　　地皮开辟费是指为使地皮到达肯定的开辟建立条件而投入的各项

　　费用。根据估价职员对估价对象地点地区的地皮开辟程度和底子办法配

　　套环境等观察，咨询杭州市国土资源局地皮利用股工作职员：估价对象

　　周边底子办法配套程度在到达宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、

　　通上水、通下水）和红线内“园地平整”的环境下，其单位地皮面积的土

　　地开辟费用一样平常为175元/m2（此中：通路60元/m2、通电40元/m2、通

　　讯10元/m2、通上水20元/m2、通下水（含排污）25元/m2、园地平整

　　20元/m2）。

　　本次评估设定地皮开辟程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通

　　讯、通上水、通下水）和红线内“园地平整”。

　　因此，地皮开辟费=60+40+10+20+25+20

　　=175（元/平方米）

　　3）投资利钱

　　根据估价对象的建立规模及项目特点，观察确定该项目地皮开辟周

　　期为1年，投资利钱率按评估基准日中国人民银行公布的一年期贷款利

　　息率5.60%计，按单利盘算，假设地皮取得费为一次性投入，地皮开辟

　　费为分期投入,这里地皮开辟费按匀称投入盘算，则：

　　投资利钱＝（地皮取得费+税费）×贷款利钱率地皮开辟周期）+地皮开

　　中联资产评估团体有限公司第81页

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　　发费×贷款利钱率）地皮开辟周期/2）

　　＝1243×5.6%+175×5.6%1/2

　　＝74.51（元/平方米）

　　4）投资利润

　　观察本地地皮开辟的投资回报环境，通过咨询本地国土资源管理部

　　门，观察地皮开辟的投资回报环境，参照本地地皮一级开辟本钱利润率，

　　确定本次评估的地皮开辟年投资利润率为8%，则：

　　投资利润＝（地皮取得费＋相干税费＋地皮开辟费）×开辟周期×

　　年投资利润率

　　＝（1243+175）×1×8%

　　＝113.44（元/平方米）

　　6）地皮增值收益

　　地皮增值收益即国家作为地皮全部者，在出让地皮的过程中，得到

　　的收益。根据《城镇地皮估价规程》（GB/T18508-2001），地皮增值按

　　该地区地皮因改变用途或举行地皮开辟，到达建立用地的某种利用条件

　　而发生的代价增长额盘算。根据待估宗地地点地区的实际环境，连合当

　　地征收出让金标准等参数，本次估价对象地皮增值收益按本钱代价（土

　　地取得费、相干税费、地皮开辟费、投资利钱、投资利润五项之和）的

　　15%举行估算，故本次评估取15%，则：

　　中联资产评估团体有限公司第82页

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　　地皮增值收益＝（地皮取得费+相干税费＋地皮开辟费+投资利钱+

　　投资利润）×地皮增值收益率

　　＝240.89（元/平方米）

　　7）地价的盘算

　　A、无穷年期地价

　　依据本钱逼近法测算地价公式，在举行年期修正和区位修正前，估

　　价对象地价则为：

　　无穷年期地价＝地皮取得费+相干税费＋地皮开辟费＋利钱＋利润

　　+地皮增值收益

　　＝1,846.84（元/m2）

　　B、年期修正

　　根据《城镇地皮估价规程》（GB/T18508-2001），本钱逼近法中地皮

　　利用年期修正系数的公式为：

　　K1

　　1

　　n

　　(1r)

　　式中：

　　K——年限修正系数

　　r——地皮还原率

　　n——估价对象设定年期

　　中联资产评估团体有限公司第83页

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　　本次评估地皮还原率重要根据评估基准日地皮市场状态、地皮设定

　　用途为工业用地及安全利率按中国人民银行于2014年11月22日公布

　　一年期存款利率2.75%确定，同时思量杭州市如今房地财产的均匀收益

　　状态、估价对象的地理位置、估价对象的用途等因素，连合我们对估价

　　对象地点地区房地产市场的观察相识，由于当前房地产政策变动较快，

　　地皮取得周期较长，地皮投资存在肯定的风险，而且思量如今的通货膨

　　胀和肯定的风险利率，综合分析工业用地风险调解值在2%-4%之间，本

　　次评估风险调解值取其均匀值3.25%，终极确定本次评估地皮还原率为

　　6.00%。盘算得：估价对象地皮利用年期修正系数为0.9098。

　　C、个别因素修正

　　根据估价对象在地区内的位置和宗地条件与估价对象地点地区内

　　的一样平常工业用地地点地区内的位置和宗地条件比力分析后，举行地区及

　　个别因素修正如下表：

　　表4-23地区及个别因素修正系数表

　　序

　　因素阐明系数备注

　　号

　　地理位置和繁华位于拱墅区康桥镇，繁华程度3.00

　　1优

　　程度高%

　　0.00

　　2底子办法美满度五通一平一样平常

　　%

　　中联资产评估团体有限公司第84页

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　　通公交车线路，1公里内有国1.00

　　3交通便捷程度优

　　道，便捷度好%

　　0.00

　　4财产集聚度集聚度高较优

　　%

　　0.00

　　5临路状态一面对路，临路状态一样平常一样平常

　　%

　　3.00

　　6宗地面积地皮面积较适中较优

　　%

　　0.00

　　7宗地外形不规则一样平常

　　%

　　0.00

　　8地形坡度平展一样平常

　　%

　　0.00

　　9宗地阵势适中一样平常

　　%

　　合

　　7.00%

　　计

　　D、本钱逼近法估算结果的盘算

　　综上，依公式：

　　宗地地价＝无穷年期地皮利用权代价×年期修正系数×（1+区位修正

　　系数）

　　＝1,846.84×0.9098×（1+7%）

　　＝1,797.9（元/平方米）

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　　（6）地价简直定

　　1）地价确定的方法

　　根据以上评估过程，运用差别的估价方法举行测算，分别得到估价

　　对象差别的评估结果，详见下表：

　　表4-24差别方法测算估价对象之估价结果一览表

　　本钱逼近法（元

　　宗地名称市场比力法（元/m2）备注

　　/m2）

　　浙江英特物流

　　2,039.41,797.9

　　有限公司用地

　　根据地价评估技能规程和估价对象的具体环境，本次估价采取市场

　　比力法和本钱逼近法对估价对象举行评估，两种方法测算结果固然具有

　　肯定的差别性，但思量到两种方法是从差别的技能思绪分别对宗地地价

　　举行公道测算，且二种方法测算结果差别在公道范围内，故本次采取算

　　术均匀的方法作为估价对象的终极评估结果。估价结果详见下表：

　　表4-25估价结果确定表

　　单位：元/平方米地皮面积

　　市场比力法本钱逼近法评估备

　　宗地名称

　　结果注

　　单价权重单价权重

　　浙江英特物流有限

　　2,039.450%1,797.950%1,919

　　公司用地

　　2）估价结果

　　评估职员在现场勘查和市场分析的底子上，按照地价评估的根本原

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　　则和估价程序，选择符合的评估方法，评估得到满意地价界说条件下的

　　估价结果为：

　　地皮利用权面积：26,386.00平方米

　　单位面积地价：1,919元/平方米地皮面积

　　地皮利用权总地价：5,063.47万元人民币

　　总地价（人民币大写）：伍仟零陆拾三万肆仟柒佰元整

　　四、长期待摊费用技能阐明

　　长期待摊费用账面值为3,888,975.03元，为待摊的供电贴费、供水

　　建立基金、顺通租用库房租等费用。

　　对长期待摊费用的评估，查对明细账与总账、报表余额是否符合，

　　查对与委估明细表是否符合，查阅款子金额、发生时间、业务内容等账

　　务记录。经核实，确认费用付出真实，摊销期公道，摊销金额盘算正确，

　　以经审计核实后的账面值作为评估值。

　　长期待摊费用评估值3,888,975.03元。

　　五、递延所得税资产技能阐明

　　递延所得税资产账面值为473,265.19元，是企业核算资产在后续

　　计量过程中因企业管帐准则规定与税法规定差别，产生资产的账面代价

　　与其计税底子的差别。

　　对递延所得税资产的评估，查对明细账与总账、报表余额是否符合，

　　查对与委估明细表是否符合，查阅款子金额、发生时间、业务内容等账

　　中联资产评估团体有限公司第87页

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　　务记录，以证明递延所得税资产的真实性、完备性。本次说评估对坏账

　　预备形资的递延所得税资产按重新盘算后的的值作为评估值，对递延收

　　益形成的递延所得税资产递延收益不构成企业实际负债评估为0，则该

　　项也评估为零。

　　递延所得税资产评估值2,933.36元。

　　六、负债评估技能阐明

　　评估范围内的负债为活动负债和非活动负债，活动负债包罗应付账

　　款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款；非活动负借主要为其他非

　　活动负债，本次评估在经清稽核实的账面值底子上举行。

　　1.应付账款

　　应付账款账面值3,119,813.91元，重要为应付的运费款。评估人

　　员核实了账簿记录、抽查了部分原始凭据及条约等相干资料，核实买卖业务

　　事项的真实性、业务内容和金额等，核实结果账、表、单符合，以核实

　　后的账面值作为评估值。

　　应付账款评估值为3,119,813.91元。

　　2.应付职工薪酬

　　应付职工薪酬账面值为4,902,223.75元，重要为应付职工工资、

　　社保和工会经费等。对应付职工薪酬，评估职员核实了应付职工薪酬的

　　提取及利用环境，以为计提精确和付出符合规定，以核实后的账面值作

　　为评估值。

　　应付职工薪酬评估值为4,902,223.75元。

　　3.应交税费

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　　应交税费账面值为849,355.70元，重要为应交的个人所得税、企

　　业所得税、印花税、水利建立基金等。

　　评估职员查阅了该企业的纳税申报资料、计税依据、完税凭据及相

　　关管帐账簿，经核其税款盘算正确合规、按本地税收管理构造要求纳税，

　　核实结果账表单金额符合。以核实后的账面值确定评估值。

　　应交税费评估值为849,355.70元。

　　4.其他应付款

　　其他应付款账面值为13,663,725.22元，重要为应付的资金会合款、

　　包管金、代扣代缴的社保、风险金等。款子多为近期发生，滚动余额，

　　基准日后需全部付出，以核实后账面值作为评估值。

　　其他应付款评估值为13,663,725.22元。

　　5.其他非活动负债

　　其他非活动负债账面值1,880,877.60元，为企业收到的当代物流

　　补贴、财务资助和企业付出的购税控盘的款子。

　　当代物流补贴和财务补贴为杭州市财务局根据杭州市财务局和杭

　　州发展和改革委员会下发的杭财企［2011］699号的文件，关于下达2011

　　年度当代化物流业发展项目财务资助嘉奖资金的关照，杭州市财务局拨

　　给专项基金共334万元。

　　企业付购税控盘款，为企业根据根据财务部下发的财会[2012]13号

　　关于印发《业务税改征增值税试点有关企业管帐处理惩罚规定》的关照，企

　　业购入增值税税控体系专用装备。

　　评估职员核实了有关账证、确定其真实性、精确性。思量其他非流

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　　动负债为当局补贴，不必要归还，本次将其他非活动负债-递延收益评

　　估为0。

　　其他非活动资产评估值为0元。

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　　第五部分收益法评估技能阐明

　　一、根本假设

　　1、国家现行的宏观经济、金融以及财产等政策不发生庞大变革。

　　2、评估对象在将来猜测期内的所处的社会经济环境以及所实行的

　　税赋、税率等政策无庞大变革。假设评估对象可以或许取得评估基准日的税

　　收优惠政策并按之运行。

　　3、评估对象在将来猜测期内的管理层尽职，并继承保持基准日现

　　有的策划管理模式连续策划。

　　4、评估对象在将来猜测期内的资产规模、构成，主业务务布局，

　　收入与本钱的构成以及贩卖战略和本钱控制等仍保持其近来几年的状

　　态连续，而不发生较大变革。不思量将来大概由于管理层、策划战略以

　　及贸易环境等变革导致的资产规模、构成以及主业务务、产物布局等状

　　况的变革所带来的损益。

　　5、在将来的猜测期内，评估对象的各项期间费用不会在现有底子

　　上发生大幅的变革，仍将保持其近来几年的变革趋势连续，并随策划规

　　模的变革而同步变动。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产策划

　　过程中频仍变革且闲置资金均已作为溢余资产思量，评估时不思量存款

　　产生的利钱收入，也不思量付息债务之外的其他不确定性损益。

　　6、本次评估假设评估对象在将来的策划期内，被评估企业的核心

　　质料供应商、贩卖客户仍能按现有的环境保持精良的客户关系得到较稳

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　　定的订单及份额。

　　7、本次评估不思量通货膨胀因素的影响。

　　二、评估方法

　　（一）评估方法的选择

　　评估职员在对本次评估的目标、评估对象和评估范围、评估对象的

　　权属性子和代价属性的底子上，对本次评估所服务的经济举动，根据国

　　家有关规定以及《资产评估准则—企业代价》，确定同时按照收益途径、

　　采取现金流折现方法（DCF）猜测被评估单位的股东全部权益（全部者

　　权益）代价。

　　现金流折现方法（DCF）是通过将企业将来预期的现金流折算为现

　　值，估计企业代价的一种方法，即通过猜测企业将来预期现金流和采取

　　适宜的折现率，将预期现金流折算成现期间价，得到企业的代价。其适

　　用的根本条件是：企业具备连续策划的底子和条件，策划与收益之间存

　　有较稳固的对应关系，而且将来收益和风险可以或许猜测及可量化。利用现

　　金流折现法的关键在于将来预期现金流的猜测，以及数据收罗和处理惩罚的

　　客观性和可靠性等。当对将来预期现金流的猜测较为客观公正、折现率

　　的选取较为公道时，其估值结果较能完备地表现企业的代价，易于为市

　　场合担当。

　　（二）根本评估思绪

　　根据本次评估尽职观察环境以及评估对象资产构成和主业务务特

　　点，本次评估的根本思绪是以评估对象经审计的公司报表为底子猜测其

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　　权益资源代价，即起首按照收益途径采取现金流折现方法（DCF），预

　　测评估对象的策划性资产的代价，再加上基准日的其他非策划性或溢余

　　性资产（负债）的代价，来得到评估对象的企业代价，并由企业代价经

　　扣减付息债务代价后，来得出评估对象的股东全部权益代价。

　　本次评估的具体思绪是：

　　1.对纳入报表范围的资产和主业务务，按照汗青策划状态的变革趋

　　势和业务范例猜测预期收益（净现金流量），并折现得到策划性资产的

　　代价；

　　2.将纳入报表范围，但在预期收益（净现金流量）猜测中未予思量

　　的诸如基准日存在的货币资金，应收、应付股利等现金类资产（负债）；

　　呆滞或闲置装备、房产等以及未计及损益的在建工程等类资产，界说为

　　基准日存在的溢余性或非策划性资产（负债），单独猜测其代价；

　　3.由上述各项资产和负债代价的加和，得出评估对象的企业代价，

　　经扣减基准日的付息债务代价后，得到评估对象的权益资源（股东全部

　　权益）代价。

　　（三）评估模子

　　1．根本模子

　　本次评估的根本模子为：

　　EBD（1）

　　E：评估对象的股东全部权益（全部者权益）代价；

　　D：评估对象的付息债务代价；

　　B：评估对象的企业代价；

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　　BPCiQ（2）

　　Q：长期股权投资代价

　　P：评估对象的策划性资产代价；

　　n

　　Ri

　　P（3）

　　i1(1r)i

　　式中：

　　Ri：评估对象将来第i年的预期收益（自由现金流量）；

　　r：折现率；

　　n：评估对象的策划期。

　　ΣCi：评估对象基准日存在的其他非策划性或溢余性资产（负债）

　　的代价。

　　CiC1C2（4）

　　C1：基准日活动类溢余或非策划性资产（负债）代价；

　　C2：基准日非活动类溢余或非策划性资产（负债）代价；

　　2．收益指标

　　本次评估，利用企业的自由现金流量作为评估对象策划性资产的收益指

　　标，其根本界说为：

　　R=净利润+折旧摊销+扣税后付息债务利钱-追加资源（5）

　　根据评估对象的策划汗青以及将来市场发展等，猜测其将来策划期内的

　　自由现金流量。将将来策划期内的自由现金流量举行折现并加和，测算得到

　　企业的策划性资产代价。

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　　3．折现率

　　本次评估采取资源资产加权均匀本钱模子（WACC）确定折现率r

　　rrdwdrewe（6）

　　Wd：可比公司的加权债务比率

　　We：可比公司的加权权益比率；

　　re：权益资源本钱。

　　rd：税后债务加权本钱

　　本次评估按资源资产订价模子（CAPM）确定权益资源本钱re；

　　rerfe(rmrf)（7）

　　rf：无风险报酬率；

　　rm：市场盼望报酬率；

　　ε：评估对象的特性风险调解系数；

　　βe：评估对象权益资源的预期市场风险系数；

　　Dm

　　eu(1(1t))（8）

　　Em

　　βu：可比公司的无杠杆市场风险系数；

　　t

　　u（9）

　　D

　　(1(1t)i

　　Ei

　　通常按查询相干资讯终端相干取得

　　βt：可比公司股票的预期市场均匀风险系数

　　t34%K66%x（10）

　　K：肯定时期股票市场的均匀风险值，通常假设K=1；

　　βx：可比公司股票的汗青市场均匀风险系数

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　　DiEi：分别为可比公司的付息债务与权益资源。

　　三、资产核实与尽职观察环境阐明

　　（一）资产核实与尽职观察的内容

　　根据本次评估目标的特点和收益法评估的技能要求，评估机构确定

　　了资产核实的重要内容是被评估单位资产及负债的存在与真实性，具体

　　以产权持有者提供的基准日经审计的资产负债表为准，经核实无误，确

　　认资产及负债的存在。为确保资产核实的正确性，评估机构订定了具体

　　的尽职观察筹划，确定的尽职观察内容重要是：

　　1.本次评估的经济举动配景环境，重要为委托方和被评估单位对本

　　次评估事项的阐明；

　　2.评估对象存续策划的相干法律环境，重要为评估对象的有关章程、

　　投资出资协议、庞大条约环境等；

　　3.评估对象的相干资产的产权环境；

　　4.评估对象实行的管帐制度以及固定资产折旧方法、存货本钱入账

　　和存货发出核算方法等；

　　5.评估对象近来几年的债务、乞贷环境以及债务本钱环境；

　　6.评估对象实行的税率税费及纳税环境；

　　7.评估对象的应收应付账款环境；

　　8.评估对象近来几年的买卖业务环境；

　　9.评估对象的主业务务和汗青策划业绩等；

　　10.评估对象近来几年主业务务本钱，重要本钱构成项目和装备及场

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　　所（折旧摊销）、职员工资福利费用等环境；

　　11.评估对象近来几年主业务务收入环境；

　　12.评估对象将来几年的策划筹划以及策划战略，包罗：市场需求、

　　代价战略、本钱费用控制、资金筹措和投资筹划等以及将来的主营收入

　　和本钱构成及其变革趋势等；

　　13.评估对象的重要策划上风和风险，包罗：国家政策上风和风险、

　　产物（技能）上风和风险、市场（行业）竞争上风和风险、财务（债务）

　　风险、汇率风险等；

　　14.评估对象比年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营

　　业收入明细和本钱费用明细；

　　15.与本次评估有关的其他环境。

　　（二）影响资产核实和尽职观察的事项

　　本次评估中未发现影响资产清查或尽职观察的事项。

　　（三）资产清稽核实和尽职观察的过程

　　本次评估的资产清稽核实及尽职观察，是在被评估单位现场举行。

　　采取的方法重要是通过对被评估单位现场勘探、观光、以及专题座谈会

　　的情势，对被评估单位的策划性资产的近况、收入、本钱、期间费用及

　　其构成等的状态举行观察复核。特别是对影响评估作价的无形资产环境、

　　商品代价和相干的本钱费用等举行了专题的具体观察，查阅了相干的会

　　计报表、账册等财务数据资料、紧张购销条约协议等。通过与企业的管

　　理、财务职员举行座谈交换，相识企业的策划环境等。在资产核实和尽

　　职观察的底子上进一步开展市场调研工作，网络有关产物或相干业务所

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　　处市场的宏观行业资料以及可比公司的财务资料和市场信息等。

　　（四）资产清查复核与尽职观察结论

　　按照国家资产评估相干规定，经对被评估单位在评估基准日2014年

　　12月31日资产与策划状态实行须要的清查复核与尽职观察后，得到如下

　　结论：

　　1．重要资产负债状态

　　克制2014年12月31日，被评估单位经审计的报表中，账面资产总额

　　21,706.40万元、负债2,441.60万元、全部者权益19,264.80万元。具

　　体包罗活动资产1,026.15万元；非活动资产20,680.25万元；活动负

　　债2,253.51万元；非活动负债188.09万元。被评估单位近来4年经的

　　资产负债表见图表5-1。

　　图表5-1被评估单位近几年资产负债环境

　　单位：万元

　　项目名称2011年2012年2013年2014年

　　活动资产：

　　货币资金302.511,083.6799.81233.84

　　买卖业务性金融资产

　　应收单子

　　应收账款49.20102.7577.28242.44

　　预付款子27.1131.83239.18348.98

　　应收利钱

　　应收股利

　　其他应收款16.619.7934.7861.52

　　存货

　　一年内到期的非活动资产

　　其他非活动资产3.001.00139.37

　　活动资产合计395.421,231.04452.051,026.15

　　非活动资产：

　　可供出售的金融资产

　　持有至到期投资

　　长期应收款

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　　长期股权投资3,039.598,000.00

　　投资性房地产15.36

　　固定资产原值15,193.71

　　减：累计折旧4,230.68

　　固定资产净值

　　减：固定资产减值预备

　　固定资产净额11,347.4510,974.9010,556.4010,963.03

　　在建工程189.29132.19

　　工程物资

　　固定资产整理

　　生产性生物资产

　　油气资产

　　无形资产1,374.161,343.101,312.051,281.00

　　开辟付出

　　商誉

　　长期待摊费用91.4273.5462.96388.90

　　递延所得税资产78.3468.0157.5347.33

　　其他非活动资产

　　非活动资产合计13,096.0212,591.7415,028.5320,680.25

　　资产总计13,491.4413,822.7815,480.5821,706.40

　　活动负债：

　　短期乞贷1,000.00

　　买卖业务性金融负债

　　应付单子

　　应付账款1,258.72535.32141.36311.98

　　预收款子60.0020.00

　　应付职工薪酬192.11303.89332.08490.222375

　　应交税费227.33180.25166.9184.94

　　应付利钱1.83

　　应付股利

　　其他应付款1,084.67123.35448.881,366.37

　　一年内到期的非活动负债

　　其他活动负债

　　活动负债合计2,762.821,202.812,111.062,253.51

　　非活动负债：

　　长期乞贷

　　应付债券

　　长期应付款

　　专项应付款

　　预计负债

　　递延所得税负债

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　　其他非活动负债313.13271.52229.74188.09

　　非活动负债合计313.13271.52229.74188.09

　　负债合计3,075.951,474.332,340.802,441.60

　　股东权益：

　　股本3,000.003,000.003,000.008,000.00

　　资源公积

　　减：库存股

　　盈余公积746.30939.591,118.731,231.23

　　未分配利润6,669.208,408.869,021.0510,033.57

　　股东权益合计10,415.4912,348.4513,139.7819,264.80

　　负债和股东权益合计13,491.4413,822.7815,480.5821,706.40

　　2．主业务务收入与利润环境

　　被评估单位近几年的利润环境见图表5-2。

　　图表5-2被评估单位近几年利润环境

　　单位：万元

　　项目名称2011年2012年2013年2014年

　　一、业务收入6,338.807,785.758,089.369,221.02

　　此中：主业务务收入6,334.777,785.758,089.369,221.02

　　其他业务收入4.03

　　减：业务本钱2,643.473,278.593,654.215,074.49

　　此中：主业务务本钱2,642.923,278.593,654.215,074.49

　　其他业务本钱0.55

　　业务税金及附加272.86301.1443.7236.84

　　业务费用

　　管理费用1,534.251,767.032,143.702,635.04

　　财务费用-0.55-0.9456.1841.01

　　资产减值丧失1.245.541.445.36

　　加：公允代价变动收益

　　投资收益39.59-39.59

　　二、业务利润1,887.532,434.392,229.701,388.69

　　加：业务外收入255.93157.96168.48138.38

　　减：业务外付出1.462.576.563.53

　　三、利润总额2,142.002,589.782,391.621,523.54

　　减：所得税537.54656.83600.29398.51

　　四、净利润1,604.461,932.951,791.331,125.03

　　中联资产评估团体有限公司第100页

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　　3、企业比年重要财务指标及分析：

　　图表5-3积年财务指标分析表

　　一、短期偿债本领分析

　　项目2012年2013年2014年

　　活动比率102.35%21.41%45.54%

　　速动比率102.35%21.41%45.54%

　　二、长期偿债本领分析

　　资产负债率10.67%15.12%11.25%

　　权益乘数1.121.181.13

　　产权比率（负债股权比例）11.94%17.81%12.67%

　　利钱保障倍数-2,754.0943.5738.15

　　三、资产营运本领分析

　　应收帐款子周转率140.1886.9322.14

　　应收账款周转期2.574.1416.26

　　存货周转率---

　　存货周转期

　　应付帐款子周转率2.954.305.20

　　应付账款周转期121.9983.7469.17

　　现金周转率-3.01-4.52-6.80

　　现金周转期-119.42-79.60-52.90

　　四、红利本领分析

　　贩卖毛利率57.89%54.83%44.97%

　　贩卖净利率24.83%22.14%12.20%

　　净资产收益率16.98%14.06%6.94%

　　总资产报酬率18.96%16.71%8.41%

　　五、发展性分析

　　业务增长率22.8%3.9%14.0%

　　(1)企业红利本领分析

　　从公司的财务报表来看，公司的贩卖毛利率有所降落，重要是由于

　　受当局政策影响，整个行业利润程度降落。

　　(2)企业偿债本领分析

　　从财务报表来看，公司资产负债率比力低，有较好的偿债本领。

　　(3)企业发展性分析

　　从公司财务报表来看，近3年贩卖收入增长率变动比力大，但处于

　　中联资产评估团体有限公司第101页

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　　上升状态。

　　4、主业务务、策划环境、采购模式、贩卖模式、结算模式环境

　　被评估单位重要从事平凡货运，货品专用运输，货运配载，货运代

　　理，仓储理货。以及包装服务，搬运装卸服务。

　　其操纵流程如下：

　　被评估单位采购重要结算模式为支票和电汇等方式，贩卖的采取在

　　约定账期内以支票和电汇为主。

　　被评估单位2012年实现业务收入7,785.75万元，2013年实现业务收

　　入8,089.36万元，2014年实现业务收入9,221.02万元。

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　　四、宏观经济形势

　　（一）宏观环境分析

　　根据中华人民共和国2014年国民经济和社会发展统计公报：整年国

　　内生产总值636463亿元，比上年增长7.4%。此中，第一财产增长值58332

　　亿元，增长4.1%；第二财产增长值271392亿元，增长7.3%；第三财产增

　　加值306739亿元，增长8.1%。第一财产增长值占国内生产总值的比重为

　　9.2%，第二财产增长值比重为42.6%，第三财产增长值比重为48.2%。

　　图表5-42000-2014年国内生产总值及其增长速率

　　资料泉源：国家统计局

　　整年住民斲丧代价比上年上涨2.0%，此中食品代价上涨3.1%。固定

　　资产投资代价上涨0.5%。工业生产者出厂代价降落1.9%。工业生产者购

　　进代价降落2.2%。农产物生产者代价降落0.2%。

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　　图表5-52014年住民斲丧代价月度涨跌幅度

　　资料泉源：国家统计局

　　图表5-62014年住民斲丧代价比上年涨跌幅度

　　资料泉源：国家统计局

　　市场贩卖稳固增长。整年社会斲丧品零售总额262394亿元，比上年

　　增长12.0%，扣除代价因素，实际增长10.9%。按策划地统计，城镇斲丧

　　品零售额226368亿元，增长11.8%；墟落斲丧品零售额36027亿元，增长

　　12.9%。按斲丧范例统计，商品零售额234534亿元，增长12.2%；餐饮收

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　　入额27860亿元，增长9.7%。

　　图表5-72014年社会斲丧品零售总额

　　资料泉源：国家统计局

　　在限额以上企业商品零售额中，粮油、食品、饮料、烟酒类零售额

　　比上年增长11.1%，服装、鞋帽、针纺织品类增长10.9%，扮装品类增长

　　10.0%，金银珠宝类与上年持平，日用品类增长11.6%，家用电器和音像

　　东西类增长9.1%，中西药品类增长15.0%，文化办公用品类增长11.6%，

　　家具类增长13.9%，通讯东西类增长32.7%，石油及成品类增长6.6%，建

　　筑及装潢质料类增长13.9%，汽车类增长7.7%。

　　整年网上零售额]27898亿元，比上年增长49.7%，此中限额以上单

　　位网上零售额4400亿元，增长56.2%。

　　（二）浙江省经济发展状态分析

　　2014年浙江省整年生产总值（GDP）40154亿元，比上年增长7.6%

　　（见图1）。此中，第一财产增长值1779亿元，第二财产增长值19153亿

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　　元，第三财产增长值19222亿元，分别增长1.4%、7.1%和8.7%。人均GDP

　　为72967元（按年均匀汇率折算为11878美元），增长7.3%。三次财产增

　　加值布局由上年的4.7:47.8:47.5调解为4.4:47.7:47.9。第三财产比重初次

　　高出第二财产

　　图表5-82009-2014年全省生产总值及其增长速率

　　资料泉源：浙江省统计局

　　整年浙江省整年住民斲丧代价比上年上涨2.1%，此中，食品类代价

　　上涨3.1%；商品零售代价上涨0.9%；农业生产资料代价降落0.2%；工业

　　生产者出厂代价降落1.2%，工业生产者购进代价降落1.8%；固定资产投

　　资代价上涨0.6%。

　　2014年浙江省整年财务总收入7522亿元，比上年增长8.9%，增速

　　比上年进步1.1个百分点；地方公共财务预算收入4121亿元，增长8.5%，

　　增速比上年回落1.8个百分点。

　　2014年浙江省新增城镇就业人数107.4万人，此中41.8万名城镇失

　　中联资产评估团体有限公司第106页

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　　业职员实现再就业。年末城镇登记赋闲率为2.96%，比上年降落0.05个

　　百分点。

　　整年社会斲丧品零售总额16905亿元，比上年增长11.7%，扣除代价

　　因素增长10.7%（见图5）。此中，城镇斲丧品零售额14177.7亿元，增长

　　11.4%；墟落斲丧品零售额2727.6亿元，增长13.1%。分行业看，批发零

　　售贸易业零售额15179.5亿元，增长11.9%；留宿餐饮业零售额1725.8亿

　　元，增长10.1%。

　　在限额以上批发零售贸易业零售额中，汽车类零售额比上年增长

　　6.7%，石油及成品类增长8.8%，食品饮料烟酒类增长13.8%，服装、鞋

　　帽、针纺织品类增长18.9%，中西药品类增长16.5%，日用品类增长14.1%，

　　金银珠宝类增长5.1%，通讯东西类增长10.2%，家具类增长36.9%，五金、

　　电料类增长47.5%，构筑及装潢质料类增长58.2%。

　　2014年年末全省已登记的商品买卖业务实体市场4321家，买卖业务额为1.95

　　万亿元，增长9.2%。

　　图表5-9社会斲丧品零售总额及增长速率

　　中联资产评估团体有限公司第107页

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　　资料泉源：浙江省统计局

　　2014年年末浙江省共有卫气愤构3万个（包罗村卫生室）。各类医院

　　床位数21.3万张，比上年增长8.1%；卫生技能职员明显增长，全省卫生

　　技能职员37.5万人，比上年增长6.5%，此中，执业（助理）医师14.58

　　万人，注册护士14.51万人，分别增长5.4%和9.4%。医院年诊疗23932万

　　人次，比上年增长8.0%。孕产妇殒命率5.52/10万，5岁以下儿童殒命率

　　5.29‰。省级预约平台整年累计新增注册用户125.4万人、预约总量544.2

　　万次、预约乐成399万次，预约乐成率73.3%；平台汗青累计注册用户339

　　万人，预约总量1373万次、预约乐成量960万次，预约乐成率70%。共

　　计接入194家医院。

　　（三）药品流畅行业状态分析

　　医药（贸易）流畅是指医药财产中毗连上游医药生产厂家和卑鄙经

　　销商或零售终端客户的一项策划活动，重要是从上游厂家采购货品，然

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　　后批发给卑鄙经销商，或直接出售给医院、药店等零售终端客户的药品

　　流畅过程。作为医药财产链中承上启下的紧张环节的主体，医药流畅企

　　业通过买卖业务差价及提供增值服务获取利润；通过创建规模化、专业化、

　　当代化的物流配送体系，大大低落医药流畅环节的本钱，进步流畅服从，

　　保障了人民的用药需求，有巨大的社会效益。

　　医药流畅企业的重要贸易运营模式分为两大类——医药批发和商

　　业零售；此中医药批发又可细分为①纯销模式（又称医院贩卖），指医

　　药流畅企业直接将药品贩卖给医院（第一终端，重要指二级及以上规模

　　的医院）；②贸易调拨，指医药流畅企业将药品贩卖给其他流畅企业，

　　如其他医药分销商等；③快批（又称快配），指针对城乡接壤处和农村

　　市场的第三终端举行贩卖。

　　图表5-10医药财产运营模式

　　根据终端来分类，医药流畅企业也可以分为批发（调拨）和纯销（包

　　含对医疗终端、零售终端和住民的贩卖）两种。商务部统计数据是以此

　　分类方法举行网络，因此本文以此分类为基准举行后续分析。

　　医药（贸易）流畅企业约有3种较为传统的红利模式：药品差价费

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　　（纯销中的零售终端和医院终端配送业务）、厂家促销和返利费（批发

　　配送业务和险些全部纯销配送业务）、配送费等。现阶段大部分的医药

　　贸易企业依靠这三种红利模式，扮演“搬运工”的脚色，并没有表现出医

　　药贸易企业的独特代价。一些大型医药贸易企业（如中国医药团体总公

　　司及其子公司国药控股股份有限公司、上海医药团体股份有限公司、华

　　润医药控股有限公司及其子公司华润医药贸易团体、南京医药股份有限

　　公司等）在举行新的红利模式创新和转型，通过提供一些个性化的服务

　　（如资助医院定标、资助企业投标、为上游企业提供药品流畅和库存数

　　据、为医院提供院内药品流畅和管理、药房改造和托管、库房改造和托

　　管等），整合代价链上的各个环节，为客户提供各种增值服务，来创造

　　更多的贸易代价。

　　1、行业运行环境

　　随着中国城镇化、生齿老龄化的加剧和医药卫生体制改革的深入，

　　开释了国内的医疗需求，并动员了药品需求的增长。2006年以来，中

　　国药品流畅行业贩卖额快速增长，此中2009至2011年增速均在20%以

　　上；2012年和2013年行业贩卖额增速趋缓，增速分别为18.5%和16.7%，

　　仍远高于中国GDP的增速。根据商务部发布的《2013年药品流畅行业

　　运行统计分析陈诉》，2013年，药品流畅行业贩卖总额达13036亿元，

　　同比增长16.7%，仍维持较快增长，但增速有所回落（增幅较2012年回

　　落1.8个百分点）；此中药品类9623.03亿元（占比73.8%）、中成药类

　　1984.92亿元（占比15.2%）、中药材类470.62亿元（占比3.6%）、医疗

　　东西类426.76亿元（占比3.3%）、化学试剂类占1.2%、玻璃仪器类占0.1%、

　　中联资产评估团体有限公司第110页

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　　其他类占2.8%。药品零售市场贩卖总额2607亿元，扣除不可比因素同

　　比增长12%，增幅回落4个百分点。

　　图表5-112009~2013年药品流畅行业贩卖趋势

　　资料泉源：商务部市场秩序司

　　图表5-122010~2013年七大类医药商品占比环境表

　　序2010201120122013

　　分类

　　号年年年年

　　78.076.270.573.8

　　1药品类

　　0%0%0%0%

　　13.815.216.815.2

　　2中成药类

　　0%0%0%0%

　　3.302.904.503.60

　　3中药材类

　　%%%%

　　医疗东西2.602.703.403.30

　　4

　　类%%%%

　　5化学试剂0.400.501.201.20

　　中联资产评估团体有限公司第111页

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　　类%%%%

　　玻璃仪器0.100.100.100.10

　　6

　　类%%%%

　　1.802.403.502.80

　　7其他类

　　%%%%

　　资料泉源：商务部市场秩序司

　　从药品流畅行业运行效益来看，2013年，天下药品流畅直报企业

　　（968家）主业务务收入9873亿元，同比增长17%，增幅回落3个百

　　分点；实现利润总额202亿元，同比增长16%，增幅回落0.5个百分点。

　　行业均匀毛利率6.7%，同比降落0.2个百分点；均匀利润率1.7%，同比

　　降落0.2个百分点。自21世纪初，中国医药贸易步入微利期间，2004年

　　出现行业利润率的最低点（0.55%），2007年回升至1%以上，2010年和

　　2011年到达高峰值2.2%，之后又略有降落（2012年为1.9%）。比年来，

　　受药品贬价（2012年国家发改委举行了两次较大规模的药品贬价，平

　　均贬价幅度在17%左右）、各级医院承付药品货款时间的周期较长（2013

　　年药品批发企业对公立医疗机构整年应收账款周转天数为123天）、药

　　品羁系及招标采购政策调解等多重压力的影响，药品流畅环节红利空间

　　受到压缩。依据国际惯例，医药贸易毛利率在4%时对应的利润率应约

　　为1%，因此中国医药贸易毛利及费用率渐渐向国际程度靠拢。

　　图表5-132010年-2013年收入利润环境表

　　天下药品流畅直报企202012012013

　　业10年1年2年年

　　中联资产评估团体有限公司第112页

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　　49656794

　　主业务务收入9873

　　0782

　　主业务务收入同比增

　　23%20%17%

　　长率

　　利润总额109152164202

　　利润总额同比增长率17%16.50%16%

　　资料泉源：商务部市场秩序司

　　图表5-142010年-2013年毛利率、均匀费用率、均匀利润率图

　　8.00%

　　6.00%

　　均匀毛利率

　　4.00%

　　均匀费用率为

　　2.00%均匀利润率

　　0.00%

　　2010年2011年2012年2013年

　　资料泉源：商务部市场秩序司

　　从策划模式来看，纯销业务由于配送费率较高，毛利率一样平常可以达

　　到6~8%，卑鄙客户重要以医院客户为主，回款周期相对较长，一样平常在

　　3~6个月以上；调拨业务毛利率相对纯销业务较低，一样平常在4%以下，

　　回款周期相对较短。2013年，药品流畅行业贩卖总额13036亿元中，

　　对批发企业贩卖额占总量的43.10%，纯销贩卖额占总量的56.90%，批发

　　和纯销的业务构成与2011~2012年环境根本持平。

　　从贩卖终端看，三大终端市场（医院终端、零售终端和第三终端——

　　农村药品供应网点、社区卫生服务站和州里卫生院）中，医院终端居于

　　重要职位，占据约65%~75%的市场份额；零售终端约占据15%~20%的

　　市场份额；第三终端约占据10%~15%的市场份额。从2003年开始，中

　　中联资产评估团体有限公司第113页

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　　国药品医疗终端规模每年以高出10%的速率增长。2009年至2011年在

　　新医改推进的影响下，市场规模增长率均保持在20%以上。2011年由

　　于《抗菌药物临床应用分级管理办法（讨论稿）》的出台以及药品限价

　　政策的加强，医疗终端市场规模增长速率开始放缓，2012年增速降到

　　20%以下，规模为7287亿元。2013年，受药品贬价、反贸易贿赂和新

　　版GMP等相干因素的影响，中国医疗终端规模继承保持增长的态势，

　　但增速放缓，规模到达8427亿元，同比增长15.64%。

　　从配送布局来看，随着相干当局主管部分先后颁布医药物流的行业

　　标准和新版GSP，2013年各药品流畅企业继承加大在物流建立上的投

　　入，加快发展当代物流和第三方物流业务。2013年药品批发直报企业

　　商品配送货值8087亿元，此中自有配送中心配送额占到80.2%，非自有

　　配送中心配送额占19.8%（同比增长1.6个百分点）；直报企业自有配送

　　中心数量同比增长8.4%，自有配送中心仓储面积同比增长9.9%。一些最

　　新物联网技能和高位货架、PTL（Pickingtolight-电子标签拣货体系）、

　　主动分拣体系等高科技产物得到广泛应用。

　　从市场会合度来看，《2013年药品流畅行业运行统计分析陈诉》数

　　据表现，克制2012年底，天下共有药品批发企业1.63万家；药品零售

　　连锁企业3107家，下辖门店15.26万个；零售单体药店27.11万个；零

　　售药店门店总数达42.37万个。据统计2013年前100位药品批发企业主

　　业务务收入占同期天下市场总规模的64.3%，比上年进步0.3个百分点。

　　此中，前3位企业占29.7%，比客岁增长0.9个百分点。年度主营收入

　　100亿元以上的药品企业有12家，比2012年增长2家；50亿~100亿

　　中联资产评估团体有限公司第114页

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　　元的有11家，比2012年增长4家；10亿~50亿元的有75家，比2012年

　　增长1家。

　　2、行业竞争

　　医药（贸易）流畅行业作为服务性行业，上、卑鄙客户浩繁，上游

　　的医药生产企业在选择分销商时，关注其卑鄙的客户资源，即贩卖到终

　　端的渠道；而医院、药店、诊所等市场终端也盼望与供应商资源雄厚的

　　批发商相助，方便快速及时得到低价药品。如今，中国各地区大多存在

　　一个或数个医药贸易流畅龙头企业，这些企业颠末多年策划，把握了大

　　量的上、卑鄙资源，因此，行业壁垒较高。

　　商务部在2011年5月的《药品流畅行业“十二五”规划》中指出，

　　2015年前，天下要“形成1~3家年贩卖额过千亿元的天下性大型医药商

　　业团体，20家年贩卖额过百亿元的地区性药品流畅企业。”商务部按照

　　规划，引导一样平常中小药品流畅企业通过市场化途径并入大型药品流畅企

　　业，同时支持专业化和有特色的中小药品流畅企业做精做专，满意多层

　　次市场需求。现阶段医药流畅行业的发展基调为“进步行业会合度”。

　　通过大量并购重组买卖业务后，贩卖渠道遍布天下的医药巨头共有4家。

　　中国医药团体总公司（以下简称“中国医药团体”）依托其子公司国药控

　　股股份有限公司（以下简称“国药控股”）拥有天下最大的药品分销网络，

　　贩卖规模连续数年在天下医药贸易企业排名中位居第一。华润医药控股

　　有限公司（以下简称“华润医药”）依托其子公司华润医药贸易团体在全

　　国30个重点省市创建了贩卖网络，在2013年度医药批发企业主业务务

　　收入排名第二。上海医药团体股份有限公司已形成以华东、华北、华南

　　中联资产评估团体有限公司第115页

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　　三大地区为核心的天下性分销网络，覆盖约20个省市。这三家公司全

　　部为团体公司，业务板块以医药制造和医药流畅为主，同时涉及其他相

　　关业务；其医药流畅板块毛利率根本维持在6.5%~7.4%，团体业务利润

　　率受其他高毛利板块的影响维持在较高程度（10.3%~17.2%）。九州通医

　　药团体有限公司（以下简称“九州通”）是如今中国最大的民营医药流畅

　　企业，拥有较为独特的快批模式——重要供应第三终端等下层医疗市场，

　　业务专注于医药流畅，因此与三大巨头相比收入规模较小，医药流畅板

　　块毛利率偏低（为6.36%），团体业务利润率较低（为6.52%）。

　　3、行业政策

　　2011～2013年，新医改政策麋集推出并渐渐向纵深推进。总体看，

　　医疗改革还是主线，其推动的根本药物目次、天下医保目次，公立医院

　　改革等政策，将促进医药需求量增长和付出制度的改进，根本药物目次

　　品种放量增长、医药行业财产布局调解、医药行业“十二五”规划和公立

　　医院改革将对医药行业产生布局性和全面的促进作用。

　　医药流畅方面，“十二五”规划纲要起到提领作用，在五个药品流畅

　　行业标准和《药品策划质量管理规范》的辅助下，进步行业会合度，调

　　整行业布局，发展药品当代物流和策划方式，规范药品流畅秩序，提拔

　　行业发展程度。

　　图表5-15医药流畅和医改等相干政策

　　发布国家

　　相干政策政策形貌对行业的影响

　　时间部委

　　中联资产评估团体有限公司第116页

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　　以药品监督管理为中心内容，深

　　1984入叙述了药品评审与质量查验、医疗

　　《中华人

　　年9月发主席东西监督管理、药品生产策划管理、对医药卫生奇迹和发展

　　民共和国药品管

　　布，历次修令第18号药品利用与安全监督管理、医院药学具有科学的引导意义

　　理法》

　　订标准化管理、药品稽查管理、药品集

　　中招投标采购管理

　　《药品流畅监督管理办法》，共

　　五章，四十七条（含附则），自2007

　　年5月1日起施行。这是为加强药品

　　监督管理，规范药品流畅秩序，包管

　　《药品流对加强药品市场羁系、整

　　2007局令药品格量，根据《中华人民共和国药

　　通监督管理办顿规范药品流畅秩序，保障公

　　年1月第26号品管理法》、《中华人民共和国药品

　　法》众用药安全有着紧张作用。

　　管理法实行条例》和有关法律、法规

　　的规定而订定的。在中华人民共和国

　　境内从事药品购销及监督管理的单位

　　大概个人，应当服从该办法。

　　《中华人

　　民共和国药典》

　　从3月28日起低落部分重要用于

　　《关于调

　　治疗感染和心血管疾病的抗生素和循

　　整部分抗微生物缩小部分药品的最高零

　　2011国家环体系类药品最高零售代价，共涉及

　　类和循环体系类售价和招标价的差距，倒逼将

　　年3月发改委162个品种，近1300个剂型规格。调

　　药品最高零售价来招标代价进一步下调。

　　整后的代价比现行规订价格均匀低落

　　格的关照》

　　21%。

　　2011商务《天下药明白了行业发展的“十二五”时期有助于改善并渐渐办理

　　年5月部品流畅行业发展的总体目标，提出了四个方面的八大中国医药贸易行业会合度低，

　　中联资产评估团体有限公司第117页

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　　规划纲要任务--进步行业会合度，调解行业结当代医药物流发展相对滞后，

　　（2011-2015）》构；发展药品当代物流和策划方式，管理程度、流畅服从和物流成

　　加强对交际换相助；规范药品流畅秩本与发达国家差距大等诸多

　　序，加强行业名誉建立；加强行业基题目。

　　础建立，提拔行业发展程度。

　　从2012年8月起，开始实行抗菌

　　《抗菌药使得抗菌药物限用走向

　　2012卫生药物临床应用分级管理制度，具体划

　　物临床应用管理常态化，将欺凌很多医药企业

　　年4月部分为非限定利用、限定利用、特别使

　　办法》举行调解和转型。

　　用三级管理。

　　县级公立医院改革开始

　　《关于推提出按照建机制、控费用、调结

　　进入实质性阶段，此中提出革

　　2012国家进县级公立医院构、强羁系的原则，通过取消药品加

　　除药品加成，改为服务收费和

　　年9月发改委医药代价改革工成、调解医疗服务代价、改革收付费

　　当局补贴两个补偿渠道，将对

　　作的关照》方式和落实当局办医责任。

　　医药行业产生长远影响。

　　《药品批发企业物流服务本领评

　　答应《贸易

　　估指标》、《零售药店策划服务规范》、

　　特许策划管理规

　　2012商务《药品流畅企业诚信策划准则》、《药规范药品流畅行业，促进

　　范零售业》等48

　　年9月部品流畅行业职业司理人标准》、《药药企举行转型和调解

　　项国内贸易行业

　　品流畅企业通用岗位设置规范》等五

　　标准的公告

　　个药品流畅行业标准

　　量化明白了相干指标：继承美满

　　连续推进医疗改革的基

　　2013卫生《2013年新农合制度；巩固美满根本药物制度；

　　层建立，改正根本药物以代价

　　年1月部卫生工作要点》积极推进公立医院改革，落实便民惠

　　为采购依据的行业做法。

　　民服务步伐。

　　2013卫生《药品经供应链全程管控，全面质量管理对药企要求更严，特别是

　　年2月部营质量管理规与全员质量管理，强化冷链管理，药加强了流畅环节药品格量风

　　中联资产评估团体有限公司第118页

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　　范》品储运环节全面实现温湿度主动监险控制本领，这将是药品批发

　　测、记录、跟踪、报警管理，药品流和零售企业的一次大洗牌，促

　　通管理的的信息技能应用以及质量管使医药贸易会合度提拔。

　　理要求举行了具体规定。

　　药品品种扩容，新版基药目次在

　　原来09版307种的底子上扩容至500奠定了实行根本药物制

　　多种，中西药各增长100种左右新版度的底子。新目次中化学药品

　　2012年版

　　2013卫生基药。目次实用范围不但限于下层使和生物成品数量与天下卫生

　　《国家根本药物

　　年3月部用，亦扩展至二、三级医院并明白使构造现行保举的根本药物数

　　目次》

　　用比例。注意与医保（新农合）付出据相近，可以或许更好服务下层医

　　本领相顺应，确保根本药物较高的比疗卫气愤构。

　　例报销。

　　2013年医改引导性文件，积极推

　　《深化医

　　进“十二五”医改规划，统筹根本公共卫全面实行“十二五”医改

　　2013国务药卫生体制改革

　　生服务均等化、医疗卫生资源设置、规划，巩固已有结果，在重点

　　年7月院2013年重要工作

　　医疗卫生信息化、药品生产流畅和医范畴和关键环节取得新突破。

　　安排》

　　药卫生羁系体制等方面的配套改革。

　　深化医药卫生体制改革。统筹推

　　《中共中

　　十八进医疗保障、医疗服务、公共卫生、

　　2013央关于全面深化继承深化“十二五”医改

　　届三中全药品供应、羁系体制综合改革;深化基

　　年11月改革多少庞大问规划

　　会层医疗卫气愤构综合改革;加快公立医

　　题的决定》

　　院改革等

　　《互联网

　　互联网药品策划者应当按照药品全面放开网上开售处方

　　2014国家食品药品策划监

　　分类管理规定的要求,凭处方贩卖处方药和“零门槛”网上售药策划门

　　年5月食品督管理办法(征求

　　药槛

　　意见稿)》

　　中联资产评估团体有限公司第119页

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　　《关于落加快整理和废止拦阻药品流畅行

　　有效遏制“背工”这一非

　　实2014年度医改业公平竞争的政策规定，构建天下统

　　法竞争本领；鼓励零售药店发

　　2014商务重点任务提拔药一市场；采取多种方式推进医药分开；

　　展和连锁策划；鼓励医药流畅

　　年9月部、发品流畅服务程度鼓励零售药店发展和连锁策划；加强

　　企业向第三贩卖终端配送药

　　和服从工作的通下层和边远地区的药品供应保障能

　　物。

　　知》力。

　　4、行业有利与倒霉因素

　　1、有利因素

　　（1）住民收入连续稳固增长根据国家统计局公告，我国2013年GDP

　　现价总量到达58.8万亿元，根据“十二五规划”要求，我国GDP在“十二五”

　　期间的年均经济增长率预期目标为7%，经济仍将继承保持安稳快速增

　　长。陪伴着经济的高速增长，人们对于康健产物和服务的遭受本领也在

　　不绝增长。2000年至2013年，我国城镇住民人均可支配收入实现近3倍

　　的增长，2013年到达26,955元。斲丧者可支配收入的进步为零售药店行

　　业的快速发展奠定了坚固的底子。2000年以来城镇住民人均可支配收入

　　环境如下图所示：

　　图表5-162000年以来城镇住民人均可支配收入环境

　　中联资产评估团体有限公司第120页

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　　资料泉源：国家统计局

　　（2）住民医疗保健付出连续增长

　　随着经济程度的进步及大众康健意识的提拔，人们对于康健保健需

　　求的付出意愿与付出金额也随之增长。2000年至2013年，我国城镇住民

　　人均医疗保健付出实现约3倍的增长，增幅与可支配收入根本保持同步。

　　人均医疗保健付出的连续进步为康健产物市场稳固增长提供了有力保

　　障。2000年以来城镇住民人均医疗保健付出环境如下图所示：

　　图表5-172000年以来城镇住民人均医疗保健付出环境

　　资料泉源：国家统计局

　　（3）当局付出的连续提拔及医保覆盖面的不绝扩大

　　根据国家统计局的数据，我国当局卫生付出从2001年的800.61亿元

　　增长至2013年的9,545.81亿元，当局付出占天下卫生费用比例从2001年

　　的15.92%提拔到2013年的30.14%。在“十二五规划”中指出，当局将继承

　　加强公共卫生服务体系建立，扩大国家根本公共卫生服务项目，当局的

　　连续投入将刺激医药市场的长期增长，零售药店行业也会随之受益。

　　别的，我国城镇职工根本医疗保险、城镇住民根本医疗保险和新型

　　中联资产评估团体有限公司第121页

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　　农村相助医疗覆盖率逐年提拔。医保覆盖面的扩大为平凡斲丧者看病购

　　药提供了有力保障，有利于进步康健知识的遍及，自我治疗意识提拔，

　　动员防备、药品及保健相干付出随之增长，对于零售药店行业的将来发

　　展提供了有力支持。各级财务对新农合的补贴标准已经过2010年的每人

　　每年120元进步至2014年的320元；而城镇职工根本医疗保险、城镇住民

　　根本医疗保险参保人数也保持稳步攀升态势，具体环境如下图所示：

　　图表5-18根本医疗保险参保人数环境

　　资料泉源：人力资源和社会保障奇迹发展统计公报

　　（4）行业主管部分的政策扶持

　　根据2011年5月商务部颁发的十二五期间《天下药品流畅行业发展

　　规划纲要》中提出“积极探索实现医药分开的具体途径”，“探索大夫负

　　责门诊诊断，患者凭处方到零售药店购药的模式”，“加快赋予全部符合

　　条件的药店处方药贩卖资格”和“支持零售连锁企业和其他具备条件的

　　零售药店申请医保定点资格，扩大根本医疗保险定点药店覆盖范围”等

　　多项渐渐进步社会零售药店在药品终端市场上的贩卖比重的政策构想

　　与发起。这一系列政策的贯彻实行，将极大地推动零售药店行业的市场

　　中联资产评估团体有限公司第122页

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　　规模，进步在药品零售终端市场的份额。

　　（5）生齿布局开始出现老龄化趋势

　　老年人体质相对较弱，轻易罹患各种慢性病、消化体系和呼吸体系

　　疾病，根据第四次国家卫生观察表现，65岁及以上老年人两周抱病率为

　　46.6%，而25岁至34岁组别仅为7.5%。老年人对于药品及保健用品的需

　　求量较大，其在总人群中占比增高将进步零售药店的市场规模。根据《中

　　国统计年鉴2014》的数据，2001年以来我国65岁以上生齿占总生齿比例

　　连续上升，2013年到达9.67%，高于国际广泛公认进入老龄化社会的标

　　准。由于我国生齿出生率仍保持在较低程度，将来生齿布局中老年人所

　　占比例将继承升高。2001年至2013年我国65岁以上生齿在总生齿中所占

　　比比方下图所示：

　　图表5-19我国65岁以上生齿在总生齿中所占比例

　　资料泉源：《中国统计年鉴2014》

　　（6）自我诊疗康健意识加强

　　斲丧者自我诊疗康健意识重要表现在通过零售药店购买非处方药

　　的意愿。自我国实行处方药、非处方药分级管理制度以来，零售药店渠

　　道不停黑白处方药最紧张的贩卖渠道之一。根据中康资讯的统计，2013

　　中联资产评估团体有限公司第123页

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　　年天下OTC药品市场规模1,783亿元，此中约60%通过零售药店渠道贩卖。

　　别的，根据在中国药品零售发展研究中心于2010年12月在天下12个都会

　　所举行的观察表现，对于常见疾病斲丧者表现倾向于在出现症状时主动

　　前去零售药店购药大概提前防备保健。

　　（7）慢性病成为影响住民康健的重要题目之一

　　慢性病具有抱病周期长、就诊频率低、用药需求量大等特点，零售

　　药店经济性、便利性及专业性的策划特点可以或许更好满意慢性病患者的购

　　药需求，低落其总体用药本钱，因此慢性病患者占比的增长间接增长了

　　零售药店的市场规模。根据第四次国家卫生观察表现，两周病例中慢性

　　病病例占比由1998年统计时的39.0%增长到了2008年的61.0%。2008年，

　　观察地区住民慢性病抱病率（按病例数盘算）为20.0%。以此推算，全

　　国有大夫明白诊断的慢性病病例数到达2.6亿，均匀每年新增近1,000万

　　慢性病病例。

　　2、倒霉因素

　　新医改政策的不确定性。新医改政策中对于公立医院改革试点和健

　　全下层医疗卫生服务体系均提出了明白的支持步伐与工作思绪，但并未

　　阐释批发零售药店将来的发展定位，存在肯定的政策不确定性。随着社

　　区医疗机构贩卖根本药物范围的渐渐扩大，大概在肯定程度上挤占批发、

　　零售药店行业的市场份额，对行业发展构成倒霉影响。

　　五、收益限期确定

　　在实行评估程序过程中，我们假设被评估单位在可预见的将来保持

　　中联资产评估团体有限公司第124页

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　　连续性策划，因此，确定收益限期为永续期，根据公司发展规划目标等

　　资料，采取两阶段模子，即从评估基准日至2019年根据企业实际环境和

　　政策、市场等因素对企业收入、本钱费用、利润等举行公道猜测，2020

　　年以后各年与2019年持平。

　　六、净现金流量估算

　　（一）业务收入和业务本钱估算

　　被评估单位的业务收入重要为仓储服务收入和运输服务收入等。最

　　近四年各项业务收入本钱的环境如下：

　　图表5-20汗青年度业务收入本钱环境表

　　单位：万元

　　项目名称2011年2012年2013年2014年

　　收入合计6,338.807,785.758,089.369,221.02

　　本钱合计2,643.473,278.593,654.215,074.49

　　仓储服务收入4,369.775,092.895,650.516,146.31

　　仓储服务本钱1,074.261,381.501,458.692,224.76

　　毛利率0.75420.72870.74180.6380

　　运输服务收入1,965.002,692.862,438.853,074.71

　　运输服务本钱1,568.661,897.092,195.522,849.73

　　毛利率0.20170.29550.09980.0732

　　其他业务收入4.03

　　其他业务本钱0.55

　　被评估单位主业务务种类重要是仓储服务收入和运输服务收入。

　　总体上看，被评估单位业务收入逐年上升，发展较好，但增长不均

　　衡。2012年至2014年增值率分别为22.8%、3.9%、14.0%。均匀为13.6%。

　　被评估单位分业务板块名率为仓储服务2011年至2014年分别为

　　75%、73%、74%、64%。运输板块2011年至2014年分别为20%、30%、

　　中联资产评估团体有限公司第125页

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　　10%、7%。均呈差别程度的降落。

　　经座谈相识，将来5年的业务种类、业务重心和业务模式不会发生

　　大的变革。其收入重要是药品的储存和运输，服务对象为英特药业及各

　　子公司，以及其他医药流畅企业和药品生产厂家。

　　被评估单位重要业务的根本稳固，相干业务的不会发生太大的变革，

　　策划本钱的变革不大。业务收入增长维持在汗青均匀程度。

　　但为了低落平凡斲丧者的用药本钱，当局在新医改政策中通过下层

　　医疗机构“零差率”贩卖根本药物等步伐控制药品代价；国家发改委也多

　　次配套出台了关于部分药品最高零售代价调解的政策，将来我国药品价

　　格仍有大概出现下调的大概，药品代价的调解，行业团体毛利率会有所

　　降落。这肯定会影响到被评估单位的利润。本次评估毛利率参考医药流

　　通行业变革按肯定程度降落举行测算。在此底子上测算业务本钱。

　　因此，根据汗青的均匀收入和毛利率环境猜测，连合医药流畅企业

　　特点，猜测收入本钱如下。

　　图表5-21企业将来收入本钱猜测

　　单位:万元

　　项目名称2015年2016年2017年2018年2019年

　　收入合计10,041.9510,935.9611,909.5612,969.8514,124.52

　　本钱合计5,625.026,082.256,565.867,084.507,482.51

　　仓储服务收入6,693.507,289.417,938.378,645.119,414.76

　　仓储服务本钱2,500.852,672.752,850.753,030.273,098.74

　　运输服务收入3,348.443,646.553,971.194,324.744,709.76

　　运输服务本钱3,124.173,409.503,715.114,054.234,383.76

　　（二）贩卖税金及附加估算

　　被评估单位的贩卖税金及附加的税项重要有城建税和教诲税附加

　　中联资产评估团体有限公司第126页

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　　等。汗青贩卖税金及附加付出环境如下：

　　图表5-22贩卖税金及附加付出环境表

　　单位：万元

　　项目2011年2012年2013年2014年

　　业务收入6,338.807,785.758,089.369,221.02

　　税金及附加272.86301.1443.7236.84

　　比例4.30%3.87%0.54%0.40%

　　本次评估根据红利猜测中企业应税业务贩卖收入、相干各项税率并

　　连合汗青年度业务税金及附加的构成和变革趋势猜测将来年度的业务

　　税金及附加，猜测结果如下：

　　图表5-23贩卖税金及附加猜测环境表

　　单位：万元

　　项目2015年2016年2017年2018年2019年

　　业务收入10,041.9510,935.9611,909.5612,969.8514,124.52

　　税金及附加40.1243.6947.5851.8256.43

　　（三）期间费用估算

　　1．管理费用估算

　　企业的管理费用重要为工资、折旧、无形资产摊销、业务招待费用

　　以及生产策划过程中发生的费用。已往4年的管理费用环境如下：

　　图表5-24管理费用汗青环境表

　　单位：万元

　　项目名称2011年2012年2013年2014年

　　管理费用合计1,534.251,767.032,143.702,635.04

　　福利96.46138.00126.39154.55

　　养老保险费101.58138.59144.57171.43

　　医疗保险费65.3091.2992.9496.27

　　工伤保险费4.354.964.186.77

　　赋闲保险费21.7729.7030.9826.71

　　生养保险费5.809.8712.3912.72

　　门诊统筹费18.1424.7542.2829.26

　　住房公积金41.7859.6396.79112.05

　　年金14.2616.9033.0935.15

　　增补医疗保险44.6246.53

　　中联资产评估团体有限公司第127页

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　　工会经费14.7618.2116.6522.61

　　职工教诲经费15.3025.5817.3817.85

　　办公费11.5542.5999.3383.20

　　差旅费43.3527.1167.79

　　集会会议费31.113.5317.87

　　业务招待费10.5526.6929.1149.83

　　水电（能源）费206.91188.46202.50272.27

　　补缀费11.7827.6589.9013.06

　　低值易耗品摊销213.1247.4611.47137.44

　　折旧费134.85157.19158.98151.92

　　无形资产摊销31.0531.0531.0531.05

　　递延资产摊销5.869.109.1010.59

　　通讯费20.1031.1134.4233.77

　　邮电费0.000.25

　　广告费1.200.083.53

　　房屋租赁费0.008.23

　　财产保险0.000.14

　　人身保险7.317.785.296.42

　　审计费28.5226.899.894.32

　　物业管理费34.1340.3049.0063.48

　　劳务（佣金）付出23.1842.9966.5547.86

　　劳动掩护费29.7833.6739.3645.44

　　残疾人保障金7.598.4012.9314.15

　　退休职员费用0.120.50

　　房产税0.4885.6788.8789.43

　　地皮利用税6.816.816.81

　　印花税4.795.757.7110.97

　　其他费用20.7417.6619.9513.90

　　工资根据被评估单位的工资发放标准思量浙江省发展程度猜测。折

　　旧与无形资产摊销等按照企业的固定资产原值和折旧计提标准及摊销

　　政策猜测。对于房产税、车船利用税、地皮利用税按其盘算基数猜测。

　　其他各项费用按其汗青发生环境按贩卖收入均匀比例计取。猜测结果如

　　下：

　　图表5-25管理费用猜测表

　　单位：万元

　　中联资产评估团体有限公司第128页

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　　项目名称2015年2016年2017年2018年2019年

　　管理费用合计2,945.783,233.803,548.393,888.544,209.19

　　福利174.42193.28214.11241.07262.54

　　养老保险费193.47214.39237.50267.40291.21

　　医疗保险费108.65120.40133.37150.17163.53

　　工伤保险费7.648.479.3810.5611.50

　　赋闲保险费30.1433.4037.0041.6645.37

　　生养保险费14.3615.9117.6219.8421.61

　　门诊统筹费33.0236.5940.5445.6449.70

　　住房公积金126.46140.13155.23174.78190.34

　　年金39.6743.9648.7054.8359.71

　　增补医疗保险52.5158.1964.4672.5879.04

　　工会经费25.5228.2831.3235.2738.41

　　职工教诲经费20.1522.3224.7327.8430.32

　　办公费93.90104.05115.27129.78141.33

　　差旅费76.5184.7893.92105.74115.16

　　集会会议费20.1722.3524.7627.8730.36

　　业务招待费56.2462.3269.0377.7384.65

　　水电（能源）费307.28340.50377.20424.70462.51

　　补缀费14.7416.3318.0920.3722.19

　　低值易耗品摊销155.11171.88190.41214.38233.47

　　折旧费156.56154.12147.8372.7462.82

　　无形资产摊销35.0438.8343.0248.4352.74

　　递延资产摊销11.9513.2414.6716.5217.99

　　通讯费38.1142.2346.7952.6857.37

　　邮电费0.280.310.350.390.42

　　广告费3.984.414.895.516.00

　　房屋租赁费9.2910.2911.4012.8413.98

　　财产保险0.160.180.190.220.24

　　人身保险6.426.426.426.426.42

　　审计费4.885.405.986.747.34

　　物业管理费71.6479.3987.9599.02107.83

　　劳务（佣金）付出54.0159.8566.3174.6581.30

　　劳动掩护费51.2856.8362.9570.8877.19

　　残疾人保障金15.9717.7019.6022.0724.04

　　退休职员费用0.560.630.690.780.85

　　房产税89.4389.4389.4389.4389.43

　　地皮利用税6.816.816.816.816.81

　　印花税12.3813.7215.2017.1118.63

　　其他费用15.6917.3819.2621.6823.61

　　中联资产评估团体有限公司第129页

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　　3．财务费用估算

　　根据报表披露，被评估企业基准日无付息债务，本次评估按手续费

　　付出水划一测算财务费用。本陈诉的财务费用在猜测时不思量其存款产

　　生的利钱收入，猜测结果见图表5-27。

　　（四）业务外收支盘算

　　连合被评估单位的环境，本次评估对常常性的水利建立基金等付出

　　项目，按汗青程度举行猜测；对于其他业务外收支偶尔性较大，本次评

　　估不予思量。

　　（五）所得税盘算

　　企业所得税是对我国内资企业和策划单位的生产策划所得和其他

　　所得征收的一种税。《中华人民共和国企业所得税法》规定一样平常企业所

　　得税的税率为25%。本次评估以此为底子连合利润环境猜测将来年度的

　　所得税费用，猜测结果见图表5-27。。

　　（六）折旧摊销等估算

　　根据被评估单位固定资产计提折旧和无形资产的摊销方式，评估人

　　员对存量、增量固定资产和无形资产，按照企业现行的折旧(摊销)年限、

　　残值率和已计提折旧(摊销)的金额逐一举行了测算。并根据原有固定资

　　产和无形资产的分类，将测算的折旧及摊销分至主业务务本钱和管理费

　　用。

　　（七）追加资源估算

　　追加资源系指企业在不改变当前策划生产条件下，所需增长的营运

　　中联资产评估团体有限公司第130页

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　　资金和高出一年期的长期资天性投入。如产能规模扩大所需的资天性投

　　资（购置固定资产或其他非活动资产），以及所需的新增营运资金及持

　　续策划所必须的资产更新等。

　　在本次评估中，假设评估对象不再对现有的策划本领举行资天性投

　　资，将来策划期内的追加资源重要为连续策划所需的基准日现有资产的

　　更新和营运资金增长额。即本陈诉所界说的追加资源为

　　追加资源=资产更新+营运资金增长额+资天性付出

　　1．资产更新投资估算

　　按照收益猜测的条件和底子，将来各年只需满意维持生产策划所必

　　需的更新性投资付出。因此，在猜测期内的资天性付出按相干资产到达

　　耐用年限后更新增补盘算。猜测结果见图表5-27。

　　2．营运资金增长额估算

　　营运资金增长额系指企业在不改变当前主业务务条件下，为维持正

　　常策划而需新增投入的营运性资金，即为保持企业连续策划本领所需的

　　新增资金。如正常策划所需保持的现金、产物存货购置、代客户垫付购

　　货款（应收款子）等所需的根本资金以及应付的款子等。营运资金的增

　　加是指随着企业策划活动的变革，获取他人的贸易名誉而占用的现金，

　　正常策划所需保持的现金、存货等；同时，在经济活动中，提供贸易信

　　用，相应可以镌汰现金的即时付出。通常其他应收账款和其他应付账款

　　核算的内容绝大多为与主业无关或临时性的往来，需具体甄别视其与所

　　估算策划业务的相干性个别确定。因此估算营运资金的增长原则上只需

　　思量正常策划所需保持的现金、应收款子、存货和应付款子等重要因素。

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　　本陈诉所界说的营运资金增长额为：

　　营运资金增长额=当期营运资金-上期营运资金

　　此中：

　　营运资金=最低现金保有量+存货+应收款子-应付款子

　　最低现金保有量=（年付现本钱总额-原质料本钱）/现金周转次数

　　年付现本钱总额=贩卖本钱总额+期间费用总额-非付现本钱总额

　　应收款子=业务收入总额/应收账款周转率

　　此中，应收款子重要包罗应收账款、应收单子、预付账款以及与经

　　业务务相干的其他应收账款等诸项。

　　存货按照正常处理惩罚方式盘算其周转率并对将来存货数额举行猜测。

　　应付款子=业务本钱总额/应付账款周转率

　　此中，应付款子重要包罗应付账款、应付单子、预收账款以及与经

　　业务务相干的其他应付账款等诸项。

　　根据对评估对象策划环境的观察，以及经审计的汗青策划的资产和

　　损益、收入和本钱费用的统计分析以及对将来策划期内各年度收入与成

　　本的估算结果，按照上述界说，可得到将来策划期内各年度的策划性现

　　金（最低现金保有量）、存货、应收款子以及应付款子等及其营运资金

　　增长额。其具体结果如下表：

　　图表5-26评估对象将来年度营运资金变革环境猜测

　　单位：万元

　　2020年及

　　项目2014年2015年2016年2017年2018年2019年

　　以后

　　最低现金保有量149.56168.82238.32263.51313.50366.83366.83

　　存货

　　应收款子416.57453.66494.05538.03585.93638.10638.10

　　中联资产评估团体有限公司第132页

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　　应付款子974.971,080.741,168.591,261.511,361.151,437.621,437.62

　　营运资源-408.83-458.26-436.22-459.96-461.72-432.70-432.70

　　营运资源增长额-49.4322.04-23.75-1.7629.02-

　　3．资天性付出估算

　　本次评估，评估对象无后续资天性付出。

　　（八）现金流估算结果

　　图表5-27为评估对象将来策划期内净现金流量的估算结果。

　　本次评估中对将来收益的猜测，重要是在对企业所处行业的市场调

　　研、分析的底子上，根据相干可比企业的策划状态、市场需求与将来行

　　业发展等综合环境做出的一种专业判定。

　　图表5-27将来净现金流量估算

　　单位：万元

　　项目2015年2016年2017年2018年2019年

　　业务收入10,041.9510,935.9611,909.5612,969.8514,124.52

　　减：业务本钱5,625.026,082.256,565.867,084.507,482.51

　　业务税费40.1243.6947.5851.8256.43

　　贩卖费用-----

　　管理费用2,945.783,233.803,548.393,888.544,209.19

　　财务费用44.6648.6452.9757.6862.82

　　业务利润1,386.371,527.591,694.771,887.312,313.58

　　业务外收入-----

　　减：业务外付出3.844.194.564.975.41

　　利润总额1,382.521,523.401,690.211,882.352,308.17

　　减：所得税345.63380.85422.55470.59577.04

　　净利润1,036.891,142.551,267.651,411.761,731.13

　　折旧摊销等1,478.681,135.361,226.631,116.24956.41

　　折旧1,131.891,130.841,108.021,002.84843.01

　　摊销346.794.52118.61113.40113.40

　　扣税后利钱-----

　　追加资源27.29268.382.94172.76610.98

　　营运资金增长额-49.4322.04-23.75-1.7629.02

　　资天性付出-----

　　资产更新76.72246.3426.69174.52581.96

　　中联资产评估团体有限公司第133页

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　　净现金流量2,488.282,009.522,491.352,355.232,076.56

　　（九）猜测期后的现金流简直定

　　猜测期后的收益按猜测末年自由现金流量调解确定。重要是对营运

　　资金增长额和更新资天性付出举行调解，

　　（1）营运资金增长额：猜测期后企业营运资金增长额为零。

　　（2）思量被评估单位在连续策划条件下，应包管资产规模的相对

　　稳固，综合思量各类资产的更新周期、资金时间代价等因素，根据被评

　　估单位非活动资产耐用年限和账面原值盘算更新资天性付出年金后确

　　定永续期年度资天性付出为912.23万元。

　　（3）折旧摊销费：由于管帐折旧年限与经济寿命年限存在差别，

　　思量折旧货币时间代价对猜测年后的折旧举行调解，确定猜测年后每年

　　的折旧费为1,296.48万元（含摊销）。

　　经上述调解后，永续期年度企业自由现金流为1,860.33万元。

　　七、股东权益代价的猜测

　　（一）折现率简直定

　　1、无风险收益率Rf，参照国家近五年发行的中长期国债利率的平

　　均程度（见图表5-28），按照十年期以上国债利率均匀程度确定无风险

　　收益率Rf的近似，即Rf=3.94%。

　　图表5-28中长期国债利率

　　序号国债代码国债名称限期实际利率

　　1100902国债0902200.039

　　2100903国债0903100.0307

　　3100905国债0905300.0406

　　4100907国债0907100.0304

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　　5100911国债0911150.0372

　　6100912国债0912100.0311

　　7100916国债0916100.0351

　　8100920国债0920200.0404

　　9100923国债0923100.0347

　　10100925国债0925300.0422

　　11100927国债0927100.0371

　　12100930国债0930500.0435

　　13101002国债1002100.0346

　　14101003国债1003300.0412

　　15101007国债1007100.0339

　　16101009国债1009200.04

　　17101012国债1012100.0328

　　18101014国债1014500.0407

　　19101018国债1018300.0407

　　20101019国债1019100.0344

　　21101023国债1023300.04

　　22101024国债1024100.0331

　　23101026国债1026300.04

　　24101029国债1029200.0386

　　25101031国债1031100.0332

　　26101034国债1034100.037

　　27101037国债1037500.0445

　　28101040国债1040300.0427

　　29101041国债1041100.0381

　　30101102国债1102100.0398

　　31101105国债1105300.0436

　　32101108国债1108100.0387

　　33101110国债1110200.0419

　　34101112国债1112500.0453

　　35101115国债1115100.0403

　　36101116国债1116300.0455

　　37101119国债1119100.0397

　　38101123国债1123500.0438

　　39101124国债1124100.036

　　40101204国债1204100.0354

　　41101206国债1206200.0407

　　42101208国债1208500.043

　　43101209国债1209100.0339

　　44101212国债1212300.0411

　　45101213国债1213300.0416

　　46101215国债1215100.0342

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　　47101218国债1218200.0414

　　48101220国债1220500.044

　　49101221国债1221100.0358

　　50101305国债1305100.0355

　　51101309国债1309200.0403

　　52101310国债1310500.0428

　　53101311国债1311100.0341

　　54101316国债1316200.0437

　　55101318国债1318100.0412

　　56101319国债1319300.0482

　　57101324国债1324500.0538

　　58101325国债1325300.0511

　　均匀0.0394

　　2、市场预期报酬率Rm，一样平常以为，股票指数的颠簸可以或许反映市场

　　团体的颠簸环境，指数的长期均匀收益率可以反映市场盼望的均匀报酬

　　率。通过对上证综合指数自1992年5月21日全面放开股价、实行自由

　　竞价买卖业务后至2014年12月31日期间的指数均匀收益率举行测算，得

　　出市场盼望报酬率的近似，即：Rm=10.19%。

　　3、βe值

　　取沪深同类可比上市公司股票，以2010年1月1日至2014年12月31

　　日的250周的市场代价测算估计，得到可比公司股票的汗青市场均匀风

　　险系数βx=0.8533，按式（10）得到可比公司股票的预期市场均匀

　　风险系数的估计值βt=0.9032，按式（9）得到评估对象可比公司的

　　无杠杆市场风险系数βu=0.8237。按式（8）得到评估对象权益资源

　　的预期市场风险系数βe=0.8237。

　　4．权益资源本钱re

　　本次评估思量到评估对象在公司的融资条件、资源活动性以及公司

　　的管理布局等方面与可比上市公司的差别性所大概产生的特性个体风

　　中联资产评估团体有限公司第136页

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　　险，设公司特性风险调解系数ε=3.00%,终极由式（7）得到评估对象的

　　权益资源成re=0.1209

　　5．盘算Wd和We

　　由公司的资源布局可得到We=1.0000。此中资源布局以股东全部

　　权益代价评估值和有息负债代价确定。

　　6．折现率WACC

　　由资源资产加权均匀本钱模子得到WACC=rd×Wd+re×We=0.1209

　　（二）策划性资产代价猜测

　　将得到的预期净现金流量代入式（3），即可得到评估对象的策划性

　　资产代价为16,952.82万元。

　　（三）溢余性或非策划性资产代价猜测

　　经核实，在评估基准日2014年12月31日，经管帐师审计的资产负债

　　表披露，有如下一些资产的代价在本次猜测的策划性资产中未予思量，

　　应属本次评估所猜测的策划性资产代价之外的溢余性资产非策划性资

　　产。

　　1、基准日活动类溢余或非策划性资产的代价C1

　　在本次评估中，有如下一些活动类资产（负债）的代价在现金流预

　　测中未予思量：

　　（1）经测算，基准日被评估单位的最低现金保有量为149.56万元，

　　则被评估单位的溢于货币资金为84.28万元。

　　（2）评估对象基准日账面其他应收款为26.76万元，为与关联单位

　　的非策划性往来款；故基准日的上述资产作为溢余处理惩罚，经评估师核实

　　中联资产评估团体有限公司第137页

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　　无误，确认该款子存在。

　　（3）经审计的资产负债表披露，评估对象基准日账面其他应付款

　　为929.56万元，为资天性付出负债、待付出的赔款和关联单位的往来等

　　为非策划性负债，因其为非常常性的负债，故基准日的该部分作为溢余

　　处理惩罚，经评估师核实无误，确认该款子存在。

　　即基准日活动性溢余或非策划性资产（负债）的代价为：

　　C1=-818.53（万元）

　　2、基准日非活动类溢余或非策划性资产的代价C2

　　经核实被评估单位其他非活动负债递延收益188.09万元，与将来的

　　策划无关，因本次评估企业无穷期策划评估为零。

　　经审计的资产负债表披露，评估对象基准日递延所得税资产账面值

　　0.29万元为非活动类溢余或非策划性资产，则非活动类溢余或非策划性

　　资产（负债）的代价为：

　　C2=0.29（万元）

　　将上述各项代入式（4）得到评估对象基准日溢余或非策划性资产

　　（负债）的代价为:

　　C=C1+C2=-818.24（万元）

　　（四）长期股权投资简直定

　　企业的长期股权投资，账面代价共计8,039.59万元，为对温州英

　　特医药仓储有限公司和金华英特医药物流有限公司的投资。该二单位尚

　　处于建立中，本次按照本钱法确定的代价盘算其代价，Q=8,090.25万

　　元。

　　中联资产评估团体有限公司第138页

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　　图表5-29长期投资评估明细表

　　单位：元

　　序持股比增值

　　被投资单位名称账面代价评估代价增值额

　　号例%率%

　　温州英特医药仓

　　154.5530,000,000.0031,439,533.96978,026.053.22

　　储有限公司

　　金华英特医药物

　　28050,000,000.0049,462,920.75-551,538.82-1.10

　　流有限公司

　　-

　　合计80,000,000.0080,902,454.7180,902,454.711.13

　　（五）权益资源代价简直定

　　将所得到的策划性资产代价P=16,952.82万元，基准日存在的别的

　　溢余性或非策划性资产的代价∑C=-818.24万元，长期股权投资Q=

　　8,090.25万元，代入式（2），得到评估对象的企业代价B=24,224.83万

　　元。

　　企业在基准日付息债务D=0.00万元，得到评估对象的股东全部权

　　益代价为24,224.83万元。

　　中联资产评估团体有限公司第139页

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　　第六部分评估结论及其分析

　　一、评估结论

　　我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着

　　独立、公正、科学、客观的原则，推行了资产评估法定的和须要的程序，

　　采取资产底子法和收益法的评估方法，对浙江英特物流有限公司纳入评

　　估范围的全部资产及相干负债举行了评估，得出其在评估基准日2014

　　年12月31日的如下结论：

　　（一）资产底子法评估结论

　　资产账面代价21,706.40万元，评估值26,982.91万元，评估值较

　　账面值增值5,276.51万元，增值率24.31%。

　　负债账面代价2,441.60万元，评估值2,253.51万元，评估值较账

　　面值就减值188.09万元，减值率7.70%。

　　全部者权益账面代价19,264.80万元，评估值24,729.40万元，评

　　估值较账面值增值5,464.60万元，增值率28.37%。详见下表。

　　表6-1资产评估结果汇总表

　　被评估单位：浙江英特物流有限公司评估基准日:2014年12月31日金额单位：人民币万元

　　项目账面代价评估代价增减值增值率％

　　活动资产1,026.151,026.15--

　　非活动资产20,680.2525,956.765,276.5125.51

　　此中：长期股权投资8,000.008,090.2590.251.13

　　投资性房地产---

　　固定资产10,963.0312,413.861,450.8313.23

　　在建工程---

　　无形资产1,281.005,063.473,782.47295.27

　　长期待摊费用388.90388.90--

　　中联资产评估团体有限公司第140页

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　　递延所得税资产47.330.29-47.04-99.39

　　其他非活动资产---

　　资产总计21,706.4026,982.915,276.5124.31

　　活动负债2,253.512,253.51--

　　非活动负债188.09--188.09-100.00

　　负债总计2,441.602,253.51-188.09-7.70

　　全部者权益19,264.8024,729.405,464.6028.37

　　（二）收益法评估结论

　　经实行清稽核实、实地查勘、市场观察和询证、评定估算等评估程

　　序，采取收益法对企业股东全部权益代价举行评估。被评估单位在评估

　　基准日2014年12月31日的全部者权益账面值为19,264.80万元，评估

　　后的股东全部权益资源代价（全部者权益代价）为24,224.83万元，较

　　其全部者权益账面值增值4,960.03万元，增值率25.75%。

　　（三）评估结果的选取

　　本次评估采取收益法得出的被评估单位股东全部权益代价2,389.98

　　万元，比资产底子法测算得出的股东全部权益代价2,234.41万元，少

　　504.57万元。两种评估方法差别的缘故起因重要是：

　　1、资产底子法评估是以资产的本钱重置为代价标准，反映的是资

　　产投入（购建本钱）所淹灭的社会须要劳动，这种购建本钱通常将随着

　　国民经济的变革而变革；

　　2、收益法评估是以资产的预期收益为代价标准，反映的是资产的

　　策划本领（赢利本领）的巨细，这种赢利本领通常将受到宏观经济、行

　　业政策以及资产的有效利用、被评估单位市场占据率、策划本领、策划

　　风险等多种条件的影响；

　　中联资产评估团体有限公司第141页

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　　综上所述，从而造成两种评估方法产生差别。

　　思量本次评估目标系为母公司购买股权提供代价参考，通太过析两

　　种方法评估结果的公道性和代价内涵，我们以为被评估单位此类企业的

　　市场代价通常不是基于重新购建该等资产所耗费的本钱而是基于市场

　　参加者对将来收益的预期，企业在管理上、市场环境、策划本领等软实

　　力无法在本钱法得到很好的表现，而收益法的评估结果更能正确显现被

　　评估企业将来的红利本领、策划风险。因此本次选取收益法的评估结果

　　作为被评估单位股东全部权益代价的评估结论。

　　即，被评估单位股东全部权益代价评估值为24,224.83万元。

　　二、评估结论与账面代价比力变动环境及缘故起因

　　被评估单位全部者权益评估值19,264.80万元，评估后的股东全部

　　权益资源代价（全部者权益代价）为24,224.83万元，较其全部者权益

　　账面值增值4,960.03万元，增值率25.75%。重要缘故起因是企业通过策划

　　收益本领较好，故导致评估增值。

　　中联资产评估团体有限公司第142页

　　企业关于举行资产评估有关事项的阐明

　　一、委托方及被评估单位概况

　　本次资产评估的委托方为浙江英特团体股份有限公司、浙江华资实

　　业发展有限公司和浙江华辰投资发展有限公司。被评估单位为浙江英特

　　物流有限公司。

　　（一）委托方概况

　　1、浙江英特团体股份有限公司

　　名称：浙江英特团体股份有限公司

　　类型：股份有限公司（上市）

　　住所：杭州市滨江区西兴街道江南大道96号8楼

　　法定代表人：冯志斌

　　注册资源：贰亿零柒佰肆拾肆万玖仟玖佰肆拾陆元

　　成立日期：1995年12月14日

　　办公地址：浙江省杭州市滨江区江南大道96号中化大厦。

　　经营范围：实业投资，投资管理，市场营销策划，医药信息咨

　　询，医疗东西信息咨询，企业管理咨询，商务信息咨询，盘算机软硬件

　　开辟及信息技能服务，会展服务，医药研发，策划收支口业务。（依法

　　须经答应的项目，经相干部分答应后方可开展策划活动）。

　　浙江英特团体股份有限公司是由中国中化团体和浙江省国有资产

　　管理委员会合资的中化蓝天团体控股的上市公司，股票代码为

　　SZ.000411。

　　浙江英特团体股份有限公司原名杭州凯地丝绸股份有限公司，系经

　　1

　　浙江省股份制试点工作和谐小组浙股[1992]17号文答应设立的股份制

　　试点企业，于1993年4月7日在杭州市工商行政管理局登记注册，取

　　得注册号为工商企股浙杭字第14308466-2号的《企业法人业务执照》。

　　2001年12月30日经资产重组后，于2002年7月经浙江省工商行政管

　　理局答应，更名为浙江英特团体股份有限公司。现有注册资源

　　207,449,946.00元，股份总数207,449,946股（每股面值1元）。现取得

　　注册号为330000000032529的《企业法人业务执照》。公司股票已于1996

　　年7月16日在深圳证券买卖业务所挂牌买卖业务。浙江英特团体股份有限公司

　　属医药物盛行业。重要产物或提供的劳务为药品贩卖业务。

　　2、浙江华资实业发展有限公司

　　名称：浙江华资实业发展有限公司

　　类型：有限责任公司

　　住所：杭州市滨江区西兴街道江南大道88-96号（双号）1-A

　　楼1901室

　　法定代表人：钱永林

　　注册资源：5,000万元

　　成立日期：1992年9月23日

　　经营范围：一样平常策划项目：构造高新技能产物的开辟、策划，

　　技能培训，科技、经济信息咨询，五金交电、化工产物（不含伤害品）、

　　办公主动化装备、构筑质料、金属质料、机电产物、针纺织品、服装、

　　灯具、照相东西、工艺礼品的贩卖，室表里装饰。

　　浙江华龙实业发展公司前身为浙江华龙实业发展公司，是经浙江省

　　筹划经济委员会于1992年9月12日答应创建的独立核算、自主策划、

　　2

　　自负盈亏、具有法人资格的全民全部制企业。注册资金3,000万元。2007

　　年10月17日，浙江华龙实业发展公司修改公司章程，将公司名称修改

　　为“浙江华资实业发展有限公司”，

　　浙江华资实业发展有限公司现股东为浙江省华龙实业团体有限公

　　司，出资额为4,500.00万元，持有90.00%股权；浙江东普实业有限公

　　司出资500.00万元，持有10.00%股权。

　　3、浙江华辰投资发展有限公司

　　名称：浙江华辰投资发展有限公司

　　类型：其他有限责任公司

　　住所：杭州市体育场路桃花弄2号2幢4楼

　　法定代表人：徐德良

　　注册资源：2,500万元

　　成立日期：2003年8月28日

　　经营范围：答应策划项目：无。一样平常策划项目：实业投资，高

　　新技能转让与服务，信息技能产物的开辟和应用。

　　浙江华辰投资发展有限公司是由由浙江础润投资有限公司、杭州础

　　润汽车出租有限公司共同投资组建，注册资源为2,500万元，此中：浙

　　江础润投资有限公司以货币出资250万元，杭州础润汽车出租有限公司

　　以货币出资2,250万元。该公司创建后，股权几经厘革，现股东为浙江

　　省国际贸易团体有限公司，出资975.00万元，持有39.00%股权；浙江

　　致恒贸易有限公司，出资575.00万元，持有23.00%股权；杭州余杭国

　　叶投资有限公司，出资950.00万元，持有38.00%股权。

　　（二）被评估单位概况

　　3

　　名称：浙江英特物流有限公司

　　类型：有限责任公司（法人独资）

　　住所：杭州市拱墅区康桥镇康乐路7号

　　法定代表人：吴华庆

　　业务执照注册号：330000000006981（1/1）

　　注册资源：8000万元

　　创建日期：2005年9月29日

　　公司办公地点：杭州市拱墅区康桥镇康乐路7号

　　策划范围：答应策划项目：平凡货运，货品专用运输：冷藏保鲜，

　　货运站策划：货运配载，货运署理，仓储理货。（范围详见《中华人民

　　共和国蹊径运输策划答应证》，有效期至2014年06月28日）。一样平常经

　　营项目：包装服务，搬运装卸服务，物流方案计划，信息咨询服务，市

　　场营销策划。（上述策划范围不含国家法律法规规定克制、限定和答应

　　策划的项目。）（依法须经答应的项目，经相干部分答应后方可开展策划

　　活动）

　　1.公司简介及汗青沿革

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特药业有限责任公司全资子公司，

　　2005年注册创建，注册资金8000万元，现有员工260余人，拥有一批

　　医药专业技能职员和练习有素的物流人才，是一支年轻有气愤活力的团

　　队。

　　英特物流已投入利用的物流中心面积达6万多平方，集药品储存、

　　验收养护、物流加工、装卸搬运、会合配送和信息服务六大功能于一体，

　　配备系列具有国际先辈程度的物流办法；依靠自身的力气开辟了ERP、

　　4

　　WMS体系、第三方物流体系，创建了英特物流网站，大量运用办公自

　　动化体系（OA），强大的物流本领与当代化信息技能美满连合，将支持

　　客户终端30000个，日发货量20000件，日处理惩罚订单行20000行，储存

　　品规15000个，货位4万个，库存25万件，贩卖200亿以上，年吞吐

　　量1000万件以上的物流本领，团体提拔供应链的代价。

　　英特物流于2008年6月通过浙江省食品药品监督管理局认证，成

　　为浙江省首家具有第三方药品物流资质的企业，从药品入库到出库，严

　　格按照国家GSP管理要求，提供包罗冷藏药品在内的药品物流服务。

　　作为浙江省当局医药储备定点单位，英特物流负担着70%庞大灾情、

　　疫情、变乱的救济药品供应工作，把推行企业社会责任全面融入公司发

　　展战略、策划管理和企业文化建立之中，积极寻求企业经济效益和社会

　　效益同步发展。浙江英特物流作为浙江省供应链协会理事单位、中国物

　　流与采购连合会会员单位、杭州市物流与采购行业协会会员单位；

　　2006-2009年被浙江省人民当局列为当代物流发展重点接洽企业；2007

　　年订定了浙江省地方标准《药品冷链物流技能与管理规范》；2008年被

　　杭州市委、杭州市人民当局评为“社会责任先辈企业”；2009年被评为国

　　家AAA级物流企业、“英特医药物流服务”荣膺浙江名牌产物称呼；2010

　　年通过ISO9001:2008复认证，英特药业医药物流服务被授予“浙江服务

　　名牌”；2010年被中国交通运输协度会评为“天下先辈物流企业”；2011

　　年被中国物流与采购连合会评为“AAA物流企业”；2011年“第三方医药

　　物流”被评为浙江省物流企业良好创新项目；被长三角地区物流发展联

　　席集会会议、长三角地区当代物流相助同盟评为2010－2011年“守行规、讲

　　诚信”先辈物流企业称呼；2011年被人力资源和社会保障部、中国物流

　　5

　　与采购连合会评为“天下物盛行业先辈团体”...

　　英特物流拥有如今浙江省最大的专业医药冷库，容积达4000立方，

　　货位4000余个，可储存药品10000件，按冷链药品存储要求，分设缓

　　冲区、待验待发区、包装物料区、托盘储存区、搁板储存区和多温层设

　　置。

　　英特物流定位于“驻足浙江、辐射华东、走向天下，成为国内最具

　　影响力和竞争力，最具活力和气力的地区专业医药物流企业”，并将以

　　“优质、快捷、正确、高效”的服务理念，竭诚为广大医药企业提供医药

　　物流服务。

　　英特物流原名为浙江钱王药业有限公司，由浙江英特药业有限责任

　　公司和浙江省医院东西有限公司共同出资组建，注册资源1000万元，

　　出资方式均币出资。克制2005年9月20日止，浙江钱王药业已收到

　　浙江英特药业有限责任公司和浙江省医疗东西有限公司缴纳的注册资

　　本合计人民币1000万元，浙江中瑞管帐师事件所验证并出具了浙瑞审

　　（验）字［2005］041号验资陈诉。

　　2008年1月14日，根据浙江英特药业有限责任公司董事会决定，

　　浙英特药董［2008］1号文件，决定拟将浙江钱王药业有限公司更名为“浙

　　江英特物流有限公司。”

　　2008年6月16日，根据英特物流股东会决定和修改后的章程规定，

　　英特物流申请增长注册资源人民币2000万元，由股东浙江英特药业有

　　限责任公司于2008年6月16日之前一次性缴足，变动后的注册资源

　　粉民币3000万元。克制2008年6月16日英特物流已收到股东缴纳的

　　新增的注册资源（实收资源）合计人民币2000万元。股东以货币出资

　　6

　　2000万元，变动后的累计注册资源为3000万元。浙江五联管帐师事件

　　全部限公司验证并出具了浙五验字［2008］第463号验资陈诉。

　　2014年11月，根据浙江省英特药业有限责任公司七事会决定，同

　　意浙江英特药业有限责任公司投资5000万元，将英特物流的注册资源

　　从3000万元增长至8000万元。评估职员已获取英特物流收到增资款子

　　的相干凭据。

　　克制评估基准日，英特物流实收资源为8000万元人民币，股东名

　　称、出资额和出资比比方下：

　　表2-1股东名称、出资额和出资比例

　　序号股东名称出资额（万元）出资比例%

　　1浙江英特药业有限责任公司8,000.00100%

　　合计8,000.00100%

　　2、资产、财务及策划状态

　　克制评估基准日2014年12月31日，公司资产总额为21,706.40万

　　元、负债2,441.60万元、全部者权益19,264.80万元。具体包罗活动资

　　产1,026.15万元；非活动资产20,680.25万元；活动负债2,253.51万

　　元；非活动负债188.09万元。实现业务收入9,221.02万元，净利润

　　1,125.03万元。公司近3年及基准日资产、财务状态如下表：

　　表2-2公司资产、负债及财务状态

　　单位：人民币万元

　　2014年12月312013年12月312012年12月312011年12月31

　　项目

　　日日日日

　　7

　　总资产13,491.4413,822.7815,480.5821,706.40

　　总负债3,075.951,474.332,340.802,441.60

　　全部者权益10,415.4912,348.4513,139.7819,264.80

　　项目2011年2012年2013年2014年

　　主业务务收入6,338.807,785.758,089.369,221.02

　　利润总额2,142.002,589.782,391.621,523.54

　　净利润1,604.461,932.951,791.331,125.03

　　天职国际管帐师天职国际管帐师天健管帐师事件天健管帐师事件

　　审计机构事件所（特别普事件所（特别普所（特别平凡合所（特别平凡合

　　通合资）通合资）伙）伙）

　　3．公司实行的重要管帐政策

　　（1）管帐期间：从公历1月1日起至12月31日止为一个管帐年

　　度。

　　（2）记账本位币：人民币。

　　（3）记账原则和计价底子：以权责发生制为记账原则，以汗青成

　　本为计价底子。

　　（4）应收账款坏账丧失的核算方法

　　坏账丧失采取备抵法核算，采取个别认定与账龄分析法连合计提坏

　　账预备。

　　（5）存货的核算方法

　　①存货的分类

　　存货包罗在一样平常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过

　　程中的在产物、在生产过程或提供劳务过程中耗用的质料和物料等。

　　②发出存货的计价方法

　　发出存货采取加权均匀法。

　　③存货可变现净值简直定依据及存货跌价预备的计提方法

　　8

　　资产负债表日，存货采取本钱与可变现净值孰低计量，按照单个存

　　货本钱高于可变现净值的差额计提存货跌价预备。直接用于出售的存货，

　　在正常生产策划过程中以该存货的估计售价减去估计的贩卖费用和相

　　关税费后的金额确定其可变现净值；必要颠末加工的存货，在正常生产

　　策划过程中以所生产的产成品的估计售价减去至竣工时估计将要发生

　　的本钱、估计的贩卖费用和相干税费后的金额确定其可变现净值；资产

　　负债表日，同一项存货中一部分有条约代价约定、其他部分不存在条约

　　代价的，分别确定其可变现净值，并与其对应的本钱举行比力，分别确

　　定存货跌价预备的计提或转回的金额。

　　④存货的盘存制度

　　存货的盘存制度为永续盘存制。

　　⑤低值易耗品和包装物的摊销方法

　　a.低值易耗品

　　按照一次转销法举行摊销。

　　b.包装物

　　按照一次转销法举行摊销。

　　（6）固定资产计价与折旧：固定资产以取得时的实际本钱入账，并

　　从其到达预定可利用状态的次月起采取年限均匀法计提折旧。固定资产

　　的预计经济利用年限、预计净残值率和折旧率如下：

　　表2-3固定资产折旧年限及折旧率表

　　固定资产种别预计利用年限残值率(%)年折旧率（%）

　　房屋构筑物10-30年3-53.17-9.7

　　9

　　通用装备5-20年3-54.75-19.40

　　专用装备10-153-56.33-9.70

　　运输装备83-511.875-12.125

　　其他装备5-183-55.28-19.40

　　资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的，按照账面代价与

　　可收回金额的差额计提相应的减值预备。

　　（7）收入确认：公司产物重要为各类医药药品、医疗东西的贩卖，

　　均为国内贩卖。公司根据客户签订的贩卖条约或订单约定的交货方式，

　　将产物移交给客户，客户收到货品并验收合格后付款，公司在客户验收

　　合格时确认收入。

　　（8）所得税的管帐处理惩罚方法：采取应付税款法。

　　（9）重要税费：

　　表2税种与税率

　　税种计税依据税率

　　增值税贩卖货品或提供应税劳务17%、6%

　　业务税应纳税业务额5%

　　从价计征的，按房产原值一次减除

　　1.2%、

　　房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征的，

　　12%

　　按租金收入的12%计缴

　　都会维护建立税应缴流转税税额7%

　　教诲费附加应缴流转税税额3%

　　地方教诲附加应缴流转税税额2%

　　10

　　企业所得税应纳税所得额25%

　　二、关于经济举动的阐明

　　浙江英特团体股份有限公司拟向浙江华资实业发展有限公司、浙江

　　华辰投资发展有限公司定向发行股份，浙江华资实业发展有限公司、浙

　　江华辰投资发展有限公司以其持有的合计50%的浙江英特药业有限责

　　任公司股权作为对价购买拟发行的浙江英特团体股份有限公司股份。

　　本次评估目标在于确定浙江英特药业有限责任公司的股东全部权

　　益在评估基准日2014年12月31日的市场代价，为前述经济举动提供

　　代价参考意见。

　　三、关于评估对象与评估范围的阐明

　　本项目评估范围与对象是浙江英特物流有限公司2014年12月31

　　日审计后的资产及相干负债。

　　评估的范围是依据浙江英特团体股份有限公司定向发行股份的方

　　案确定的，包罗浙江英特物流有限公司的全部资产及相干负债。评估对

　　象是浙江英特物流有限公司于评估基准日全部者权益的代价。

　　浙江英特物流有限公司确认以上具体评估范围的资产、负债与定向

　　发行股份方案范围同等

　　（一）委估重要资产环境

　　纳入评估范围内的实物资产账面值10,963.03万元，占评估范围内

　　总资产的50.41%。重要资产为房屋建（构）筑物、呆板装备、车辆、

　　电子装备等。

　　11

　　1．实物资产重要分布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋构筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路7号。房屋构筑物均办理了房屋全部权证、地皮使

　　用权证，地皮利用权手续完备，地皮利用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋构筑物8项，

　　构筑面积47,230.15平方米，分别为2008-2013年建成投产。

　　构筑物、管道沟槽共6项重要为厂区配套的蹊径、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.呆板装备：浙江英特物流有限公司的装备重要为呆板装备、电子

　　装备和车辆，呆板装备540项，电子装备827项，车辆46项。至评估

　　基准日绝大部分装备维护、保养、利用正常，有少部分装备超出经济使

　　用年限但仍在利用。

　　（二）企业申报的账面记录大概未记录的无形资产环境

　　浙江英特物流有限公司账面申报评估的无形资产为地皮利用权。土

　　地利用权1宗，为工业用地，账面本钱15,475,456.00元，已取得国有土

　　地利用证。

　　克制基准日2014年12月31日，企业申报评估范围内无账面未记

　　录的无形资产。

　　（三）企业申报的表外资产的范例、数量

　　企业申报评估的资产全部为企业账面记录的资产，无表外资产。

　　四、关于评估基准日的阐明

　　12

　　本项目资产评估的基准日是2014年12月31日。

　　此基准日是企业综合思量被评估单位的资产规模、工作量巨细、预

　　计所需时间、合规性等因素的底子上确定的。

　　五、大概影响评估工作的庞大事项的阐明

　　未发现有影响资产评估工作的其他庞大事项。

　　六、资产负债清查环境阐明

　　（一）资产负债清查环境

　　列入本次清查范围的资产，浙江英特物流有限公司的全部资产和相

　　关负债，账面资产总额21,706.40万元、负债2,441.60万元、全部者

　　权益19,264.80万元。具体包罗活动资产1,026.15万元；非活动资产

　　20,680.25万元；活动负债2,253.51万元；非活动负债188.09万元。

　　实物资产分布地点及特点：

　　1．实物资产重要分布在浙江英特物流有限公司院区内。

　　2．浙江英特物流有限公司评估范围内的房屋构筑物均坐落在杭州市

　　拱墅区康桥镇康乐路7号。房屋构筑物均办理了房屋全部权证、地皮使

　　用权证，地皮利用权手续完备，地皮利用权证编号杭拱国用（2012）第

　　100029号，证载权利人浙江英特物流有限公司。

　　3.房屋建（构）筑物：浙江英特物流有限公司现有房屋构筑物8项，

　　构筑面积47,230.15平方米，分别为2008-2013年建成投产。

　　构筑物、管道沟槽共6项重要为厂区配套的蹊径、围墙、室外给水、

　　排水管网等。

　　4.呆板装备：浙江英特物流有限公司的装备重要为呆板装备、电子

　　13

　　装备和车辆，呆板装备540项，电子装备827项，车辆46项。至评估

　　基准日绝大部分装备维护、保养、利用正常，有少部分装备超出经济使

　　用年限但仍在利用。

　　5.清查盘货时间：清查基准日为2014年12月31日，清查盘货时间

　　自2015年1月10日至2015年2月10日。

　　（二）实行方案：此项工作由财务部牵头，相干各部分参加。具体

　　由业务部分负责库存商品的清查盘货，生产部分和物资供应部分负责原

　　质料的清查盘货，财务部分、装备管理部和办公室共同负责固定资产、

　　在建工程的清查盘货。

　　清查盘货工作本着实事求是的原则，同一查对账、卡、物，力图做

　　到正确、真实、完备。

　　（1）活动资产的清查：运用实地皮点，与抽样盘货相连合，通过点

　　数和抽取样本盘算等方法，确定着实有数量。

　　（2）固定资产的清查，是通过实物数量盘货和质量查验方法相连合，

　　采取各种技能方法，查验资产的质量环境。按照具体要求做到了实事求

　　是的评价。

　　6.清查结论

　　通过以上资产清稽核实程序，清查结果资产及负债，清查数与账面

　　数同等。

　　七、将来策划和收益状态猜测阐明

　　1、策划环境

　　浙江英特物流有限公司系浙江英特药业有限责任公司全资子公司，

　　14

　　2005年注册创建，注册资金8000万元，现有员工260余人，拥有一批

　　医药专业技能职员和练习有素的物流人才，是一支年轻有气愤活力的团

　　队。

　　英特物流已投入利用的物流中心面积达6万多平方，集药品储存、

　　验收养护、物流加工、装卸搬运、会合配送和信息服务六大功能于一体，

　　配备系列具有国际先辈程度的物流办法；依靠自身的力气开辟了ERP、

　　WMS体系、第三方物流体系，创建了英特物流网站，大量运用办公主动

　　化体系（OA），强大的物流本领与当代化信息技能美满连合，将支持客

　　户终端30000个，日发货量20000件，日处理惩罚订单行20000行，储存品

　　规15000个，货位4万个，库存25万件，贩卖200亿以上，年吞吐量

　　1000万件以上的物流本领，团体提拔供应链的代价。

　　2、资产、收益环境

　　近四年来公司资产负债策划结果如下：

　　资产负债表

　　单位：万元

　　项目名称2011年2012年2013年2014年

　　活动资产：

　　货币资金302.511,083.6799.81233.84

　　买卖业务性金融资产

　　应收单子

　　应收账款49.20102.7577.28242.44

　　预付款子27.1131.83239.18348.98

　　应收利钱

　　应收股利

　　其他应收款16.619.7934.7861.52

　　存货

　　一年内到期的非活动资产

　　其他非活动资产3.001.00139.37

　　活动资产合计395.421,231.04452.051,026.15

　　15

　　非活动资产：

　　可供出售的金融资产

　　持有至到期投资

　　长期应收款

　　长期股权投资3,039.598,000.00

　　投资性房地产15.36

　　固定资产原值15,193.71

　　减：累计折旧4,230.68

　　固定资产净值

　　减：固定资产减值预备

　　固定资产净额11,347.4510,974.9010,556.4010,963.03

　　在建工程189.29132.19

　　工程物资

　　固定资产整理

　　生产性生物资产

　　油气资产

　　无形资产1,374.161,343.101,312.051,281.00

　　开辟付出

　　商誉

　　长期待摊费用91.4273.5462.96388.90

　　递延所得税资产78.3468.0157.5347.33

　　其他非活动资产

　　非活动资产合计13,096.0212,591.7415,028.5320,680.25

　　资产总计13,491.4413,822.7815,480.5821,706.40

　　活动负债：

　　短期乞贷1,000.00

　　买卖业务性金融负债

　　应付单子

　　应付账款1,258.72535.32141.36311.98

　　预收款子60.0020.00

　　应付职工薪酬192.11303.89332.08490.222375

　　应交税费227.33180.25166.9184.94

　　应付利钱1.83

　　应付股利

　　其他应付款1,084.67123.35448.881,366.37

　　一年内到期的非活动负债

　　其他活动负债

　　活动负债合计2,762.821,202.812,111.062,253.51

　　非活动负债：

　　长期乞贷

　　应付债券

　　长期应付款

　　专项应付款

　　16

　　预计负债

　　递延所得税负债

　　其他非活动负债313.13271.52229.74188.09

　　非活动负债合计313.13271.52229.74188.09

　　负债合计3,075.951,474.332,340.802,441.60

　　股东权益：

　　股本3,000.003,000.003,000.008,000.00

　　资源公积

　　减：库存股

　　盈余公积746.30939.591,118.731,231.23

　　未分配利润6,669.208,408.869,021.0510,033.57

　　股东权益合计10,415.4912,348.4513,139.7819,264.80

　　负债和股东权益合计13,491.4413,822.7815,480.5821,706.40

　　利润表

　　单位：万元

　　项目名称2011年2012年2013年2014年

　　一、业务收入6,338.807,785.758,089.369,221.02

　　此中：主业务务收入6,334.777,785.758,089.369,221.02

　　其他业务收入4.03

　　减：业务本钱2,643.473,278.593,654.215,074.49

　　此中：主业务务本钱2,642.923,278.593,654.215,074.49

　　其他业务本钱0.55

　　业务税金及附加272.86301.1443.7236.84

　　业务费用

　　管理费用1,534.251,767.032,143.702,635.04

　　财务费用-0.55-0.9456.1841.01

　　资产减值丧失1.245.541.445.36

　　加：公允代价变动收益

　　投资收益39.59-39.59

　　二、业务利润1,887.532,434.392,229.701,388.69

　　加：业务外收入255.93157.96168.48138.38

　　减：业务外付出1.462.576.563.53

　　三、利润总额2,142.002,589.782,391.621,523.54

　　减：所得税537.54656.83600.29398.51

　　四、净利润1,604.461,932.951,791.331,125.03

　　3、收益猜测

　　17

　　根据本公司的特点，对于将来收入按业务种类举行猜测举行估算。

　　对业务本钱的猜测，以业务收入的业务板块为底子，思量企业汗青

　　年度各业务毛利率程度，同时连合行业指标和规模效益，对业务本钱进

　　行测算。

　　对于业务费用发生额估算，在分析汗青年度业务费用发生环境的基

　　础上，思量业务费用项目发生的缘故起因，对猜测期业务费用项目举行测算。

　　对于管理费用发生额估算，在分析汗青年度管理费用发生环境的基

　　础上，思量管理费用项目发生的缘故起因，对猜测期管理费用项目举行测算。

　　对于财务费用，在分析汗青年度财务费用发生环境的底子上，对预

　　测期财务费用举行测算。

　　18

　　八、资料清单

　　委托方和被评估单位已向评估机构提供了以下资料：

　　1．经济举动文件；

　　2．委托方和被评估企业法人业务执照；

　　3．企业近三年及基准日审计陈诉；

　　4．资产权属证明文件（地皮利用证、房屋全部权证、车辆行驶证

　　等）；

　　5．资产评估申报表；

　　6．与本次评估有关的其他资料及专项阐明。

　　19

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