作者：王了了/投研帮
1、什么是REIT???
中国人爱买房子，自住还不敷，还要买第二套、第三套……美其名曰房产投资，实际上就是炒房套利。但这种高本钱运作，不是全部人都能玩。而且房产买卖业务过程非常繁杂，有些环境还要收增值税，炒房利润就低落了。即便是把房子租出去收租金，也是一摊子贫苦事。
为此，资源市场诞生了一种特别的投资情势——很多人把钱凑到一起，交给一个团队来管理这些钱，去投资房地产，赚到的钱各人分，这就是REIT的根本模式。你大概发现，这不就是专门做房地产投资的基金嘛？对，REIT的全称就叫“房地产投资信托基金”（RealEstateInvestmentTrusts）。
REIT是我最喜好的收入型资产。由于我买不起房子，但它却能让我买得起，而且还能顾一群专业管理团队帮我做各种房地产投资，我等着收租金就好了——变成她是我的终极空想：
2、REIT的上风和特点
既然是基金，REIT的上风也跟基金很雷同：
起首就是门槛低，由于这不是你本身去买房，而是把钱放到基金里，各人的钱合在一起去买房。像我如许买不起房子的，可以用少点的钱参加房地产投资。我买不起客堂，还买不起厕所吗？
其次就是方便省事，它省去了全部的贫苦，不懂得房地产投资的，可以把钱交给基金司理代管，人家毕竟专业，咱们省心省事，等着拿分红就行了；做房地产投资的话，必要耗费很大的精力，包罗选地段、看房、研究房子质量、估算升值空间、接洽中介、办房产证等各种手续、卖房时的各种交代……但交易基金比交易房子要简单多了，跟买股票差不多；
再就是活动性强，你可以随时投资，随时撤资，跟交易股票一样，想买多少买多少，想卖多少卖多少。要是你本身去买实体房产，肯定没这么机动。
尚有一个可以算作上风的地方，就是通过基金投资房地产可以最大化地分散投资。由于每个房地产信托基金都同时投资了多个项目，这些房产的地点差别、用途差别、收益也差别。以是你作为投资者，本质上是同时投资了多处房产，风险被均匀了。固然这些投资项目都是由专业团队去举行甄别和筛选的最优投资组合，而你本身是险些不大概同时投资这么多房产的。
除了这些，REIT本身尚有一些独有的特点：
---分红比例高。每个REIT按规定，90%的收入都必须分红，不得留存；
---抗通胀之必备良药。已往20年里，REIT行业的分红只有2年没跑赢通胀；
---回报率不输各大指数。已往40年，REIT作为一个团体，年复合增长率大多数跑赢了各项指数（如图）：
3、REIT的收益
既然是投资，咱们最关心的还是收益的题目。这种投资的收益分两类，一类是分红收益，一类是基金净值的增长。
分红收益，有的每季度一次，有的每半年一次，有的每月一次。但别忘了咱们是收入型投资者，咱们看中的是连续不绝的收入，而不是短期代价涨跌。
你看一下整个REITs行业长期的收入：
FFO是这个行业最紧张的估值指标，衡量的是REITs的红利本领。即便是08年的房地产泡沫，收入也很快就复兴正常程度了。
这是由于住房再怎么说也是刚需，金融危急时能减少的开支都减少了，但该租房的人，只要没丢了工作，还是要租的。
以是REITs的收入跟就业率是成正比的，有工作的人才会有在外租房的需求。近来美国就业数据越来越好，贡献了REITs的收入。
尚有，由于金融危急以后，整个房地产市场的供给降落了，就是盖房子的少了。但需求却没镌汰，反而增长了——已往十年美国生齿增长了2000万（生齿观察局数据）。
这就导致了一个结果：入住率越来越高（如今在93%左右），以是房主的议价权就增长了。
但即便如许，如今REITs的团体估值还没有高到够不着（下图）。这个PricetoFFO你可以明白成REITs的“市盈率”。整个REITs行业不到18倍。
关于REITs有一个我最喜好的地方，那就是它们每年90%的房租收入都务必发给股东，只有10%可以留存。以是它们分红慷慨是被逼的。
我就喜好这种别人不得不把钱给我的赶脚~
但是，房地产信托基金（REIT）中国是没有的，以是你是不大概在A股买到真正意义上的REIT的（国内曾涌动出个别盗窟版，但别信）。
想买只能到国外，比如美国、香港、新加坡。假如你对这个感爱好，也有投资外洋资产的筹划，思量清楚后可以开通美股或港股账户来投资。
投资美股的思绪跟A股差别很大，在美股里只能探求低估的代价，然后买进去等几年，最好再把分红举行再投资，用滚雪球的方法让资产长期增长。
4、投资REIT，你必须相识的几种行业种别
假如你想投资REIT，你最好得对它多相识一些。至少要知道REIT的几种行业种别。（背面有几类大概是你从前不知道的）：
1）住房类。这种是最常见的了，就是买下房子，租出去，赚租金。这种REITs对就业率比力敏感，由于就业的人多了租房需求就高了。
个股举例：RESI。市值5.48亿美元。
图片来自REIT.COM
2）办公楼类。这个也一样，买下办公大楼，或一部分，然后租给企业用来办公。这种REIT就对经济发展比力敏感，经济如日方升的时间企业的租房需求就增长。
个股举例：CIO。市值3.06亿美元。
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3）贸易类。也叫零售类REIT，就是阛阓物业，一样平常就是大型购物商城啊，小型街区店肆啊什么的。这种REIT固然就对斲丧程度比力敏感了，人们花得越多越好。
个股举例：NNN。市值67.06亿美元。
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4）工业类。生产厂房啊、工业园区啊、工业仓储啊、货品配送中心啊什么的。这种房产就比力定制化了，生产衣服的车间不大概租给生产手机的厂商。
个股举例：EGP。市值22.35亿美元。
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5）投止类。说白了就是做旅店的，通常是买下一整栋旅店，长期租给某个旅店品牌。从如家级别到希尔顿级别，什么档次都有。
个股举例：APLE。市值31.49亿美元。
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6）医疗类。这个我之前写过，医疗类REITs有个巨大上风，是住宅没法比的（点击阅读）。这个上风就是，它的租户一样平常都是超长期的——医院跟你签条约根本都是10年20年的，而且收入不受经济环境影响（穷成狗也得看病）。固然医疗类REIT的住户并不但是医院，尚有其他的，具体可以点进去那篇文章看。
个股举例：HCN。市值267亿美元。
图片来自REIT.COM
7）仓储类。这类REIT就是专门搞堆栈的，各式各样的堆栈，满意各种需求。客户包罗企业和个人。
个股举例：PSA。市值371亿美元。
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8）底子办法类。这种REIT包罗铁路、电站、新能源（风能太阳能办法）、尚有通讯信号塔等。在美国，通讯行业也是市场化的，通讯信号塔不是只有移动和联通能建。有些公司建了信号塔租给美国的电信运营商，比如ATT和Verizon。他们的租期也相称长。
个股举例：CCI。市值307.1亿美元。
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9）林地类。这种REIT大概知道的人比力少，它们的模式是，包下一大片林地，种树，然后砍掉卖钱，大概参加一些纤维类产物的贩卖。
个股举例：PCH。市值15.56亿美元。
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10）数据中心。这种REIT就很特别了，它“租客”是数据。如今大数据越来越膨胀，很多企业都必要专门的地方存放这些巨大的数据库。它们要保障数据和服务器的安全，确保电力供应，干燥凉快的环境，乃至还包罗人肉保安。（我以为，将来比特币挖矿装备也可以思量放这里？）
个股举例：DLR。市值137亿美元。
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这些根本已经涵盖了全部REITs的行业范畴了。它们各自的占比大概是如许的：
但上面说的这些，都是做实物资产的REITs，也就是他们手里握着实际的产权，然后策划和投资。
尚有另一种完全不一样的REITs，它不做实物房地产投资，而是投资房地产相干的债券。它们会从银行乞贷，投资到这些债券里，从中赚取利差。
那这种REITs投资的是什么呢？
一样平常就是房地产抵押债券。比如我把我的房子抵押给银行，银行借给我一笔钱，大概是房贷，大概是其他用途。然后银行假如不想负担这个风险，就会转手把我这笔债卖掉。
除了银行之外，发这种债券的尚有房利美和房地美，两家当局配景的机构。
而这种债券类REITs就会买下这些债券，赚一笔利钱。只要这利钱高于它的融资源钱，它就赢利了。
说到这你大概以为，这种模式肯定负债特别高，都是用借来的钱去投资。着实否则，它们也会做股权融资，就是卖股票给你我如许的投资者。而且，克制2016年6月30日，这种REITs的股权融资比例乃至比贸易银行要高。
这类REITs通常分红率非常高，但盈亏同源，它内涵隐蔽的风险也比力多，我给你列一下：
-利率风险。这种债券类REIT就对利率非常敏感，假如它的借贷本钱大幅上涨，利润就缩水了。
-违约风险。假如像2008年那种房地产大崩盘，肯定吃不了兜着走。
-预付风险。假如债务人提前归还了债务，你就只能把这笔钱用当时的利率程度再投资出去。而当时的利率程度假如低于之前，你就亏了。
-周转风险。这种REITs买的债券通常是长期持有的。但它借的贷款有大概是短期的。以是，假如你有个短期债务必须归还，但手里的长期债券都不能赎回，你活动性枯竭就停业了。这种时间你就得利用各种短期融资工具来让本身周转下去。
这种债券类REITs数量不多，大概只占全部REITs的10%。
图片来自REIT.COM
整个REIT范畴的分类根本就这些了。
REITs这个东西比力适相助为团体资产设置中的一部分。比如你100块用作投资，30块买股票，20块买债券，10块买黄金，10块买REITs，如许可以均衡你的团体资产。
一样平常REIT在低利率环境下，特别受追捧。由于基准利率太低，有的国家乃至是负的，资源就倾向于追逐更高的收益。
但假如美国进入加息周期，美国股市团体下跌的话，REITs行业也会遭受压力。以是任何REITs都不要贸然买入，除非你想不停拿到退休，只赚分红滚雪球。
【必须要提个醒：我提到的任何标的都有代价下跌的风险，假如你要买入务必确保你有本身满意的仓位筹划和退出筹划。牢记！！】
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